Chinees vastgoed

Vastgoed fascineert! En zeker niet op de laatste plaats in China. In de afgelopen jaren waren met name de Chinezen in de grote steden getuige van een stevige toename van de bebouwing, vastgoedtransacties en natuurlijk ook de vastgoedprijzen. De Chinese vastgoedmarkt kent een relatief korte, maar zeker geen onbewogen historie. Tot de jaren negentig kregen Chinezen onderdak van de staat of het staatsbedrijf waarvoor ze werkten. In 1988 veranderde de wetgeving die het mogelijk maakte dat particulieren voor langere tijd de beschikking kregen over land. Vervolgens werden in 1992 de eerste particuliere huizen in de grote steden verkocht. Het duurde echter tot 1998, het jaar waarin de overheidsbemoeienis werd verminderd en hypotheken aan particulieren aangeboden konden worden, voordat het tijdperk van een levendige vastgoedmarkt van start ging.

Een treffend voorbeeld van de ontwikkeling van de Chinese vastgoedmarkt is de opbouw van de oostelijke rivierzijde (Pudong) van de Yangtze rivier in Shanghai. Tot het begin van de jaren negentig was dit gebied slechts een kaal stuk grasland. Anno 2006 is er een heus financieel centrum en de vele appartementencomplexen bieden huisvesting aan 1,5 miljoen inwoners van Shanghai.

De vastgoedmarkt van de ‘geurige haven’(Hong Kong) kent, gezien haar verleden als Britse Kroonkolonie, een langere historie. Deze vastgoedmarkt is in vergaande mate ontwikkeld en de vastgoedontwikkelaars nemen met een weging van 11% in de Hang Seng Index een belangrijke positie in. De vastgoedprijzen in Hong Kong behoren overigens tot de hoogste ter wereld: afgelopen week verkocht de lokale overheid grond op de meest gewilde plek van Hong Kong (The Peak) voor ruim € 4.000 per vierkante voet!

De totale Chinese vastgoedmarkt was ultimo 2005, volgens cijfers uit het meest recente kwartaalrapport van de Bank for International Settlements, goed voor een totale waarde van RMB 1.777 miljard (€ 171,7 miljard). Daarmee heeft China, in absolute zin, nu al de grootste vastgoedmarkt van de Aziatische regio, gevolg door Zuid-Korea met € 151,3 miljard. Toch is er nog veel groei mogelijk. De huidige omvang van de vastgoedmarkt, als percentage van de totale omvang van de Chinese economie, bedraagt op basis van bovenstaande gegevens 10%, terwijl het voor meer ontwikkelde Aziatische markten zoals Singapore en Hong Kong met 69% respectievelijk 44% vele malen hoger ligt.

Groeifactoren

De groei van de vraag naar woningen en commerciële gebouwen wordt voornamelijk gedreven door de toenemende urbanisatietrend die in China waarneembaar is. Al jaren trekken inwoners van dorpen en kleinere steden naar de gebieden met een hogere economische groei om daar te werken of een eigen bedrijf op te starten. De sterke toename in de besteedbare inkomens maakt de aanschaf van een appartement voor een steeds groter wordende groep bereikbaar. Op regionaal niveau is de mate waarin de aanleg van infrastructuur zich ontwikkelt, bepalend voor de vitaliteit van de vastgoedmarkt.

Eerder dit jaar is de handel, en daarmee ook de prijzen, in de grote steden gestabiliseerd, als gevolg van de introductie van een aantal maatregelen die de speculatie binnen de sector dient te beperken. Winsten die ontstaan binnen vijf jaar na aankoop van een object worden belast en de mogelijkheden voor buitenlanders om appartementen te kopen zijn beperkt, tenzij ze door de eigenaar zelf in gebruik worden genomen. De overheid streeft daarnaast naar de bouw van meer kleinere appartementen (70% van de te bouwen appartementen dient kleiner te zijn dan 90 m2). De koersen van beursgenoteerde vastgoedbedrijven stonden als gevolg van deze ontwikkelingen in de afgelopen maanden onder druk. Vooral projectontwikkelaars met een geografische focus op het topsegment in Shanghai en Beijing kregen zware klappen te verduren. De grote vastgoedontwikkelaars richten zich daarom in toenemende mate op de middelgrote steden van de belangrijkste economische groeigebieden in China.

Vooruitzichten

In de afgelopen jaren ging het, vanwege de gunstige marktomstandigheden, met de gehele sector voor de wind. Ondanks de door de overheid ingevoerde nieuwe maatregelen zijn de marktvooruitzichten nog steeds gunstig voor de grote, geografisch gediversifieerde vastgoedontwikkelaars. Tijdens mijn bedrijfsbezoek aan Shanghai Forte in de afgelopen maand gaf de woordvoerder aan de acquisitie van kleinere spelers te overwegen. Dit kan duiden op een bredere trend van consolidatie in de sector. Een aspect dat, vanuit het oogpunt van een buitenlandse investeerder, zeker in het voordeel van de vastgoedontwikkelaars werkt, is de voortdurende appreciatie van de Chinese munteenheid, de yuan. Een stijgende yuan zorgt voor een waardevermeerdering van de activa van de onderneming. De belangrijkste risico’s voor de Chinese vastgoedontwikkelaars zijn een mogelijke verdere verhoging van de rente, eventuele verdere regelgeving die de speculatie moet tegengaan en een lager dan verwachte groei van de economie en besteedbare inkomens.

Bedrijven

Voor beleggers die exposure zoeken in de Chinese vastgoedmarkt zijn er drie mogelijkheden. Ten eerste door het kopen van Chinese vastgoedondernemingen op de binnenlandse beurzen.   De grootste beursgenoteerde Chinese vastgoedonderneming, China Vanke, heeft een geografische focus op de provincie Guangdong en rondt haar projecten met een hoge omloopsnelheid en winstgevendheid af. Deze onderneming heeft echter alleen een notering op de Shenzhen A en B share-markt en deze aandelen zijn voor particuliere beleggers (nog) niet of nauwelijks toegankelijk. Ten tweede zijn er een aantal in China gevestigde bedrijven met een notering in Hong Kong (H shares). In deze categorie hebben wij in de afgelopen maand een positie ingenomen in Shanghai Forte Land. Dit aandeel stond sinds begin 2006 onder druk vanwege de door de overheid aangekondigde maatregelen en een vertraagde oplevering van een project. Een verder herstel in de vastgoedmarkt van Shanghai en de toenemende aandacht binnen het bedrijf voor vastgoedprojecten buiten Shanghai maken de huidige waardering kansrijk. Ten derde zijn er veel in Hong Kong gevestigde vastgoedondernemingen die in toenemende mate activiteiten ontplooien in het Chinese binnenland. Een voorbeeld hiervan is Hang Lung Properties. Deze bedrijven vissen, naast de ontplooide activiteiten in Hong Kong, in China de krenten uit de pap.

Marten Bruinsma – Portfolio Manager, Intereffekt China Warrants