Een kaartenhuis

“Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal” berichtte de NVM vorige week. Hoera! Of moeten we de cijfers eerst nog eens wat nader bekijken? “Er staan op dit moment totaal bijna 175.000 koopwoningen te koop. Daarvan staat bijna 30 procent langer dan 1 jaar te koop” zo lezen we verder in het bericht van de NVM. Dat klinkt niet gunstig. Een blik op Funda.nl levert op dat we kunnen zoeken in niet minder dan 195.707 koopwoningen. Op Huizenzoeker.nl kunnen we zelfs 223.680 unieke koopwoningen bekijken.

De cijfers die de NVM direct na een kwartaal publiceert, zijn overigens altijd voorlopig. Uit onderzoek van Z24 blijkt nu dat deze definitieve cijfers de afgelopen twee jaar nagenoeg allemaal lager uitpakken dan de voorlopige cijfers, zo lezen wij op Z24[1]. “Deze ontwikkeling heeft onze grootste aandacht”, aldus een woordvoerder van de NVM. Toch zijn we hierdoor nog niet helemaal gerustgesteld. Om vast te kunnen stellen dat de woningmarkt echt opkrabbelt, moeten we nog eens 3 maanden wachten.

We stuitten op deze site overigens ook op enkele waarschuwingen die ondergetekende ondermeer bij Netwerk, Radio 2 en Rondom10 enkele jaren geleden deed, hetgeen mij overigens niet in dank werden afgenomen door ING Bank en de Vereniging Eigen Huis. De laatste sleurde ons zelfs voor De Leugen Regeert, waar wij door Frits Wester een cursus Leugens Vertellen kregen. Wij hebben ook tijdens deze uitzending aangegeven dat wij (in tegenstelling tot de NVM, ING of VEH) geen belang hadden bij het sturen van de woningmarkt en dat wij oprecht hoopten dat wij het verkeerd zagen.

Helaas blijken de ontwikkelingen op de woningmarkt de afgelopen jaren minder gunstig dan gehoopt. Zeker wanneer we kijken naar de grafieken die Z24 op haar site presenteert: “Ondanks de lagere prijzen en de lage rente is het aantal transacties nog altijd bijzonder laag. Volgens cijfers van het CBS werden er in de eerste drie kwartalen van vorig jaar 90.000 huizen verkocht. Twee jaar eerder was dat in dezelfde periode nog 150.000. Een dramatische terugval, waar de 4,8% stijging van de verkopen in het vierde kwartaal, die NVM meldt, nog geen krasje in maakt.” Zo meldt Mathijs Bouman.

In 2007 wezen wij op een rapport van zakenbank NIB Capital (NIBC) dat meldde dat de ‘luchtbel’ in de Nederlandse huizenprijzen groter is dan in de VS. Hierbij spelen de hoge schuldratio’s van ons land een belangrijke rol: zo was de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%). Wanneer wij kijken naar de grafiek op Z24, dan zien we ook daar geen verbetering optreden.

Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per definitie problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar hoewel de spaartegoeden toenemen, is de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden.[2]

Het is in ons land erg aantrekkelijk om de aanschaf van de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. Dit komt uiteraard door de mogelijkheid om de hypotheekrente, die voor het hoofdverblijf betaald wordt, als aftrekpost op te voeren. Rabobank gaf aan, dat de Nederlandse huishoudens in de afgelopen tientallen jaren weliswaar meer zijn gaan lenen maar dat daar een positief en groeiend vermogenssaldo tegenover staat, al zit dit vermogen wel vast in de eigen woning en het pensioen.[3] Maar ja, het H-woord valt steeds vaker. “Hypotheekrenteaftrek eigen huis onder vuur” kopte het FD 18 januari.[4] De staat kan tot € 9,2 miljard euro besparen met deze –in de wereld unieke- stimulans om veel geld te lenen, aldus Z24.

Volgens het CBS is ten opzichte van het hoogtepunt in augustus 2008 de gemiddelde huizenprijs 6% gedaald.[5] Z24 berekende dat er, als gevolg van een kredietcrisis, gemiddeld 36% van de waarde van de huizen af gaat.

Huizenprijzen op recordhoogte

Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%.[6] Dat zijn althans de officiële inflatiecijfers. Wanneer we kijken naar de waardeontwikkeling van geld, kunnen we eenvoudig vaststellen dat de werkelijke inflatie hoger is. Het laatste gouden tientje werd in 1933 geslagen en had toen een waarde van –logisch- 10 gulden, omgerekend € 4,54. Ditzelfde gouden tientje is nu circa € 170 waard. We kunnen daarmee eenvoudig vaststellen dat de inflatie over de afgelopen 77 jaar gemiddeld 4,82% is geweest.

De Maastrichtse hoogleraar Vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad.

Wanneer we de bovenstaande factoren optellen bij de lage bereidheid van banken om hypotheken te verstrekken, dan kunnen we niet anders dan vaststellen, dat de zorgen die we in 2007 hebben geuit, helaas terecht waren. Sterker nog, de onverantwoorde uitgaven van minister Bos, de garanties aan ING, de vele injecties bij branchegenoten, de verhoging van de NHG, alsmede het depositogarantiestelsel zouden zelfs rampzalige gevolgen kunnen hebben. Ik hoop opnieuw dat ik het verkeerd zie…

Harm van Wijk, BeursBulletin.nl