Page content

Beleggen in vastgoed

Hoogste_huizenprijzen_in_bijna_300_jaarHet beleggen in vastgoed is lange tijd zeer interessant geweest. De prijzen van vastgoed konden maar 1 kant op: omhoog! Daar lijkt nu een einde aan te zijn gekomen. Het beleggen in vastgoed is de afgelopen jaren minder populair geworden omdat de prijzen vanaf nu maar 1 kant omkunnen: omlaag!

Dalende rente

De belangrijkste reden dat de prijzen van vastgoed sinds de jaren 80 alleen maar zijn gestegen, is dat de rente in deze periode steeds verder daalde. Voor huizenkopers betekende dit bijvoorbeeld dat door de steeds lagere rente, de maandlasten lager werden en daardoor waren kopers bereid een steeds hogere prijs te betalen.

Huizenprijzen hoogste in driehonderd jaar

Wie de huizenprijzen in Nederland over de afgelopen driehonderd jaar bekijkt, zal tot de conclusie komen dat deze aan sterke fluctuaties onderhevig zijn. Piet Eichholtz mogen geloven. Hij concludeert dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest, maar dat de gemiddelde huizenprijs stijgt en daalt en per saldo niet toeneemt. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad.

Schulden 200% ten opzichte van de spaargelden

In september 2007 meldde NIBC dat de schulden van de Nederlanders waren opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaargelden. Ofwel, we leenden in dit land tweemaal meer dan we spaarden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders 80% van de uitstaande spaartegoeden. De Nederlanders spaarden toen dus meer dan dat ze leenden.

Hypotheekschuld 120% van het national income

Onze schuldenpositie is enorm. Zo was in 2007 de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%). Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per se problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar de spaartegoeden nemen verder af zodat de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder is geworden. Mocht het fout gaan, dan is er nauwelijks een buffer om de klap op te vangen.

Schulden zijn ruim vier keer zo groot als de spaartegoeden

In 2008 bleek uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster dat de Nederlanders voor meer dan € 1 biljoen (€ 1030 miljard) aan schulden hebben uitstaan. Het overgrote deel hiervan (ongeveer € 1004 miljard) betreft hypotheekschulden. Hier staat een bedrag van € 247,5 miljard aan spaargelden tegenover. Ofwel: de uitstaande schulden zijn ruim vier keer zo groot als de spaartegoeden. Trekken we onze spaarcenten af van onze leningen, dan resteert dus een slordige € 750 miljard aan schuld.

Enorm aanbod aan woningen

In het derde kwartaal van 2011 werden 22.767 huizen verkocht volgens de NVM. We moeten daarbij bedenken dat er momenteel circa tweehonderdduizend gezinnen hun hypotheekverplichtingen al maanden niet meer na komen, waarvan 10% langdurig.

Op Jaap.nl staan momenteel al 300.000 huizen te koop. Indien er nog 200.000 huizen aan de bestaande voorraad worden toegevoegd, duurt het ruim 5,5 jaar voor dat deze woningen allemaal zijn verkocht. Dat klinkt niet gunstig.

Hypotheekrenteaftrek

Door de schuldencrisis en de bezuinigingen valt het H-woord weer steeds vaker. “Hypotheekrenteaftrek eigen huis onder vuur” kopte het FD.  De staat kan tot € 9,2 miljard euro besparen met deze –in de wereld unieke- stimulans om veel geld te lenen, aldus Z24. De vraag is niet of, maar eerder wanneer en hoe deze aftrek zal worden afgeschaft. Indien het fiscale voordeel vervalt en de netto hypotheeklasten gelijk worden aan bruto, kan dit zomaar 30%, 40% of 50% daling van de huizenprijzen tot gevolg hebben.

Eichholtz stelde tevens: “de prijsvorming op de huizenmarkt wordt bepaald door nieuwe kopers. Pak je die wel op korte termijn aan, dan stort de hele huizenmarkt in elkaar”. Hoogleraar fiscale regelgeving van de Universiteit van Leiden Caminada, concludeerde: “onze woningmarkt is volledig gesubsidieerd en alle prikkels werken de verkeerde kant uit”.

Betaalbaarheidsindex

De Rabobank Betaalbaarheidsindex meet de betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland. Al diverse jaren geeft deze index aan dat huizen in Nederland niet goed betaal zijn, zeker voor eenverdieners of starters. “Zonder spaarcenten om in te brengen, is het voor deze groep zo goed als onmogelijk om een eigen woning te financieren.” zo cocludeert de Rabobank.

Minder hypotheek

Banken zijn strikter en meer terughoudend met het verstrekken van hypotheken dan in het verleden. Daarnaast verlaagden NHG/Nibud de woonquotes omdat consumenten in 2011 gemiddeld minder te besteden hebben door een stijging van de pensioenpremies en de inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering. Mensen met een modaal inkomen komen volgens de nieuwe NHG regels nu nog in aanmerking voor een hypotheek van 147.000 euro. Een gemiddelde woning kost circa 100.000 meer…

Zakelijk vastgoed

Ook zakelijk vastgoed is heeft last de terugang in de economie. In de eerste helft van dit jaar liep de leegstand op naar 7,03 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Dat is ruim 4% meer dan in de tweede helft van 2010. De leegstand komt overeen met 14,4% van het kantooroppervlak in Nederland.

    Comment Section

    0 reacties op “Beleggen in vastgoed

    Plaats een reactie


    *