Beleggen met het hoogste dividendrendement

Wanneer we de aandelen van de AEX, Midcap en Smallcap sorteren op het hoogste dividendrendement, dan valt Nieuwe Steen Investments (NSI) direct op. Met een dividendrendement van bijna 9% laat dit de andere aandelen ver achter zich.

NSI is een beursgenoteerd vastgoedfonds. Het dividendbeleid van NSI is erop gericht het directe beleggingsresultaat nagenoeg geheel aan de aandeelhouders ter beschikking te stellen, zo lezen we op de site van NSI. Om aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen te voldoen, dient tenminste de fiscale winst in contanten te worden uitgekeerd.

Over 2010 werd totaal € 1,28 aan dividend uitgekeerd, opgebouwd uit de volgende dividendbetalingen:

• in april € 0,32 slotdividend over 2009;
• in mei € 0,38 interim-dividend over het eerste kwartaal 2010;
• in augustus € 0,28 interim-dividend over het tweede kwartaal 2010;
• in november € 0,30 interim-dividend over het derde kwartaal 2010.

De koers van NSI noteerde in 2010 tussen € 13,25 en € 16,23. Op dit moment staat de koers nog steeds rond € 15, net als in 1998 overigens. Voor de koerswinst hoeven we het aandeel dus niet te kopen. Het dividendrendement bedraagt 8,5%. Voor het dividendrendement hoeven we het dus niet te laten. Voor dit rendement moet je bij de meeste spaarrekeningen een paar jaar geduld hebben.

Onder de voorwaarde dat je bank niet omvalt, heb je echter wel de zekerheid dat je hoofdsom terugbetaald wordt. Laten we eens kijken hoe veilig deze belegging is. NSI belegt in kantoren en winkels en streeft er naar om, naast de portefeuille in het thuisland Nederland, een internationale portefeuille op te bouwen in Zwitserland en Frankrijk.

Nederland is geen aantrekkelijke bestemming voor institutionele beleggers. De leegstand op de kantorenmarkt maakt veel investeerders huiverig. “Wij zien hier geen huurgroei op de lange termijn en kijken liever over de grens,” meldt Standard Life Investments, een van de grootste vermogensbeheerders ter wereld. “De gebrekkige infrastructuur in Nederland is inmiddels een serieuze showstopper als het gaat om het verbeteren van de internationale concurrentiepositie.”

Begin 2011 stond 14% van de kantorenvoorraad structureel leeg. Het structurele overaanbod wordt geraamd op ongeveer 4 miljoen vierkante meter, bijna 10% van de voorraad. Dit blijkt uit een rapport van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid opgesteld in opdracht van het ministerie van VROM, nu Infrastructuur en Milieu.

En dat is volgens mij nog niet allergrootste probleem. Wanneer we kijken naar de rentestand, dan zien we de 10-jaarsrente oplopen. In september 2010 stond de Nederlandse 10-jaarsrente op 2,3% en door het bijdrukken van euro’s en de toenemende onderzekerheid omtrent de PIIGS/BIPS is de rente opgelopen tot 3,5%. Wanneer je moet lenen tegen 3,5% of tegen 2,3%, scheelt dat natuurlijk een slok op een borrel. Wanneer de rente verder gaat oplopen, hetgeen niet verwonderlijk is gezien de daling van de afgelopen 20 jaar vanaf een rentestand van ruim 10%, dan zullen de rentelasten voor vastgoedbeleggers fors toenemen. Het is dan de vraag in hoeverre deze lasten kunnen worden doorberekend aan de huurders, gezien de enorme leegstand.

Zolang de winsten van NSI op peil blijven, is er niets aan de hand. Maar de dividenden zijn direct gekoppeld aan de winsten en zullen bij een dip op de vastgoedmarkt, zoals in de VS en Spanje, een grote invloed hebben. Uiteindelijk zal dit tevens invloed hebben op de koers van NSI. In de afgelopen jaren zagen we dat de kredietcrisis ook een behoorlijke deuk sloeg in de koers van NSI.

Wie in 2006-2007 instapte rond € 24 zag de koers dalen tot onder € 10. Er is nog wel aardig wat koersherstel nodig voordat het oude niveau wordt bereikt. Voor wie vertrouwen heeft in de vastgoedmarkt is deze genereuze Nederlander een overweging. Gezien het bovenstaande, en het feit dat ik momenteel interessantere aandelen met een hoog dividend ken, blijf ik er echter vanaf.

Niet elk aandeel met een hoog dividendrendement is namelijk een goede keuze. Aandelen met een relatief hoog dividend worden pas een interessante belegging als de betrokken bedrijven opnieuw (of meer) winst maken, hun koers in een opgaande trend zit en zij het dividend verhoogd hebben.

De aandelen die aan deze voorwaarden voldoen, zijn een veilige keuze. In de afgelopen elf jaar leverde een dergelijke werkwijze met de tien beste aandelen uit de Euronext 100 en Next 150 een samengesteld rendement op van 12,5% per jaar versus een jaargemiddelde van -2,6% voor de Eurostoxx 50, de Europese hoofdindex.

Ik kijk uit naar ideeën, tips en gedachten over deze bijdrage. Type ze s.v.p. in het commentaarveld onderaan deze column op www.dividend-aandelen.nl.

Harm van Wijk