Chinese vastgoedmarkt belangrijke variabele

In het jaar van de slang is het aan de Chinezen om de economische motor draaiende te houden. Dat de Chinezen een slangenjaar ingaan, is voor hen heel relevant. Het staat voor zakendoen, de slang staat voor geld verdienen, en ook voor schoonheid.

Als alle Chinezen geloven dat dit jaar voor hen positief zal uitpakken, zeker in materiële zin, zou dit zich kunnen vertalen in positieve economische cijfers. De Chinese overheid denkt dan ook voor dit jaar een groei van ongeveer 7,5 procent te realiseren.

Het wel of niet behalen van dit groeipercentage is  afhankelijk van diverse variabelen, waaronder de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. Al enige jaren duiken er diverse verhalen op  over een mogelijke vastgoedzeepbel.  Volgens kenners zal deze ooit knappen, en volgens analisten is het begrip zeepbel weer onterecht.

De waarheid zal wellicht ergens in het midden liggen. Het BBP van China is echter wél voor 14% afhankelijk van de investeringen in vastgoed. De ontwikkeling hiervan is dus zeker  een belangrijke  variabele voor de economie.

Nu uit recente data blijkt dat de sector tekenen vertoond van oververhitting, heeft de overheid nieuwe maatregelen bedacht om verdere verhitting te voorkomen en speculatie tegen te gaan. Om de stijging van de vastgoedprijzen onder controle te houden  stelt China nu een vermogenswinstbelasting in van 20 procent op vastgoedtransacties.

Daarnaast gaat de betaling die vooraf gedaan moet worden bij het afsluiten van een hypotheek omhoog in steden waar de vastgoedprijzen sterk zijn gestegen. Ook de hypotheekrente voor een tweede huis gaat omhoog.

Of deze draconische maatregelen op termijn het gewenste effect sorteren is de vraag.
Toch zijn de eerste effecten al duidelijk zichtbaar. Na bekendmaking van de aangekondigde maatregelen beklaagden Chinese huiseigenaren zich massaal over de voor hun, onaangename ontwikkeling. Tevens vormden zich lange rijen voor de makelaarskantoren om het bezit direct in de verkoop te doen alvorens de invoering van de maatregelen.

Naast de makelaar is het nu ook voor de notaris drukke tijden. De printer draait op volle toeren voor het aanleveren van de scheidingspapieren. Eén van de manieren om aan de winstbelasting van 20 procent te ontkomen is, om op papier gescheiden van elkaar te leven. De sterke toename in het aantal scheidingsaanvragen impliceert een volatiele vastgoedmarkt  en de mate van aversie ten aanzien van belastingen.

De verkrappende overheidsmaatregelen van voorgaande jaren sorteerden veelal alleen effect op korte termijn. Na enkele maanden van afkoeling, nam de activiteit op de vastgoedmarkt weer onverminderd toe.

Omdat Chinese particulieren hun vermogen niet in het buitenland mogen investeren, zien zij in vastgoed de ultieme belegging. Of die investeringsvisie vandaag de dag nog geldig is, zal de komende maanden blijken uit de prijzenontwikkeling.

De prijzen voor particuliere huizen in Singapore zijn sinds medio 2009 met 60 procent gestegen en in Hong Kong met maar liefst 120 procent sinds 2008. In China’s 100 grootste steden stegen de prijzen voor de negende maand op rij.

Of de nieuwe maatregelen speculatie in de vastgoedmarkt de kop in drukken ,is de vraag.  Toch blijf ik de ontwikkelingen als belegger in de gaten houden, gezien het belang  hiervan op de economie.

Douwe Jan Dijkstra

Intereffekt Investment Funds