Fictieve rendement van maximaal 5,39%

Het gerechtshof in Den Haag heeft geoordeeld dat vastgoedexploitatie door een particuliere vastgoed investeerders als een onderneming kwalificeert. Dit is wellicht zeer interessant voor het fiscaal voordelig schenken van grond.

Voor de meeste particuliere vastgoedinvesteerders is het interessant om hun vermogen op te geven in box drie. De relatief lage belastingdruk op het rendement is daarbij interessant. Vanaf 1 januari 2017 wordt men geacht een fictieve rendement van maximaal 5,39% te behalen op het saldo van de bezittingen minus de schulden.

Tabel berekening rendement op vermogen vanaf 2017

De fiscus eist tot 40% van het vermogen op

Over het fictieve rendement wordt 30% inkomstenbelasting berekend. Dit relatief lage tarief heeft echter een groot nadeel. Wanneer u overlijdt, dan staat de fiscus klaar om tot 40% van het vermogen op te eisen bij het schenken van de grond.

Een deel van de erfenis is vrijgesteld

Van de fiscus mag de erfgenaam een deel onbelast ontvangen, afhankelijk van de relatie tot de overledene.

Vrijstelling van meer dan 1 miljoen

Wanneer de erfgenamen een onderneming erven, en de onderneming voortzetten, dan kan een bedrag van circa € 1.060.298 vrijgesteld worden. Bij een Goingconcernwaarde van meer dan € 1.060.298 en hoger dan liquidatiewaarde krijgt u 100% vrijstelling over de goingconcernwaarde tot € 1.060.298 en 83% vrijstelling over de goingconcernwaarde boven € 1.060.298 .

Voorwaarden voor Erf- en schenkbelasting en de bedrijfsopvolgingsregeling

Er gelden wel voorwaarden voor de onderneming. De belastingdienst meldt in de brochure “Het moet gaan om een onderneming. Beleggingsactiviteiten en het bijbehorende vermogen vallen niet onder de bedrijfsopvolgingsregeling.”

Vastgoedexploitatie kwalificeert als een onderneming

De hoge Raad heeft het oordeel van het Hof in stand gelaten en bepaalt dat vastgoedexploitatie door een particuliere vastgoedinvesteerder wel als een onderneming kwalificeerde. De investering hoort volgens de rechters dus thuis in box één en niet in box drie. Dat is interessant in het kader van schenken.

Wet op de rechterlijke organisatie

De Hoge Raad heeft deze met een art. 81 RO afgedaan (Wet op de rechterlijke organisatie: “Indien de Hoge Raad oordeelt dat een aangevoerde klacht niet tot cassatie kan leiden en niet noopt tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling, kan hij zich bij de vermelding van de gronden van zijn beslissing beperken tot dit oordeel.”

Hoeveel arbeid

In deze casus ging het om onroerend goed, dat werd opgeknapt en daarna voor een hoog bedrag werd verhuurd. Daar is duidelijk sprake van arbeid. In het geval van investeren in grond, kan dat natuurlijk (heel) anders liggen en uiteindelijk heeft natuurlijk de rechter het laatste woord.

Actief investeren

Wanneer een investeerder zich passief opstelt, wordt het vermogen in box drie ingedeeld. Wanneer een investeerder zich echter actief opstelt, zodat sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, dan wordt het daadwerkelijke nettorendement belast in box één tegen een tarief van maximaal 52%.

Fiscaal vriendelijk schenken aan erfgenamen van grond

Dit zou dus wellicht interessant kunnen zijn voor investeerders in grond, waar een relatief laag netto rendement wordt behaald, die de wens hebben dit op een fiscaal vriendelijke manier over te dragen aan erfgenamen.

Zelf de administratie doen van de investering in grond

Voorwaarde is wel dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Bijvoorbeeld wanneer een substantieel deel van het administratieve beheer, het technische en commerciële beheer (het property management) zelf wordt uitgevoerd. Als je handig bent met gereedschap, dan kan dus veel opleveren!

Minimaal een jaar respectievelijk vijf jaar eigenaar van de onderneming

Een andere voorwaarde die wordt gesteld heeft betrekking op de termijn. “Krijgt u de onderneming door een erfenis? Dan moet de overledene minimaal één jaar eigenaar van de onderneming zijn geweest. Krijgt u de onderneming door een schenking ? Dan moet de schenker minimaal vijf jaren eigenaar van de onderneming zijn geweest.”

De derde voorwaarde heeft betrekking op het voortzetten van de onderneming.

“U moet de onderneming minimaal vijf jaren voortzetten. Gaat het om aandelen in een nv of bv? Dan moet u minimaal vijf jaar eigenaar van deze aandelen blijven. Ook moet de vennootschap de onderneming minimaal vijf jaar blijven drijven.”

Fiscaal vriendelijk schenken aan kinderen

De uitspraak van het hof heeft dus zowel positieve als negatieve kanten. Voor investeerders in vastgoed die zelf actief zijn, kan dit betekenen dat de inkomsten voor meer dan de helft worden opgeëist door de fiscus. De positieve kant is dat dit wellicht interessante kansen biedt voor actieve investeerders, die dit fiscaal vriendelijk willen schenken aan bijvoorbeeld hun kinderen.

Tabel tarieven schenkbelasting 2017

Belastingvrij schenken: vrijstellingen 2017

* Bent u 40 jaar of ouder, maar is uw partner jonger dan 40 jaar? Dan geldt deze vrijstelling ook voor u.

Het werkelijke nettorendement

Een bijkomend voordeel kan zijn dat slechts inkomstenbelasting hoeft te worden betaald over het werkelijke nettorendement, wat bij grond vaak niet bijzonder hoog is. In plaats van 30% over een fictief rendement van 5,39% te betalen (1,617%) betaal je het progressieve tarief over het werkelijke nettorendement.

Bestemmingsplanwijziging

Het is dan wel zaak om voor dat bijvoorbeeld een bestemmingsplanwijziging plaatsvindt en er een forse waardestijging plaatsvindt, de investering over te hevelen naar het privévermogen, zodat de waardestijging in box drie wordt genoten (belastingvrij). Let op: dit is geen (fiscaal) advies. Neem altijd contact op met uw eigen financieel adviseur.

De valkuilen bij het investeren in grond

Blind instappen in de grondmarkt is echter niet verstandig. Er zijn diverse valkuilen bij het investeren in grond. Hierover heb ik een e-boek geschreven. De komende dagen geef ik dit e-boek gratis weg. Download nu kosteloos “De valkuilen bij het investeren in grond” Op https://beleggen.com/download-nu-kosteloos-valkuilen-investeren-grond-2/

Informatiebijeenkomsten over investeren in grond

Binnenkort gaan we opnieuw informatiebijeenkomsten houden over het investeren in grond. Er komt namelijk heel wat kijken bij het investeren in grond. Deze informatiebijeenkomsten zullen op diverse plaatsen in en buiten Nederland (België en Spanje) worden georganiseerd. Kavels zijn er al vanaf 15.000 euro.

Altijd via de notaris in het kadaster inschrijven van uw eigendom

De grond wordt via de notaris ingeschreven in het kadaster en komt dus op uw naam te staan. De kavels zijn zorgvuldig geselecteerd door een team van specialisten. Meer weten? Vul het formulier in en we zien elkaar dan wellicht binnenkort:
https://slim.beleggen.com/de-valkuilen-bij-het-investeren-in-grond/

Met vriendelijke groet,

Drs. Harm van Wijk

p.s.Download nu kosteloos “De valkuilen bij het investeren in grond”.