Gaat u maar rustig slapen…(?)

Valse geruststellingen: als we de analisten van NIBC mogen geloven, dan zijn we er in de afgelopen periode weer mee doodgegooid. De zakenbank publiceerde onlangs een alarmerend rapport, waarin werd gewezen op de mogelijkheid dat de bubble in de huizenmarkt niet alleen betrekking heeft op de situatie in de Verenigde Staten. Sterker nog, de luchtbel in de Nederlandse huizenmarkt zou (relatief) groter kunnen zijn dan in Amerika het geval is. 

NIBC schrijft dat vele economen in ons land, hierin gesteund door minister Bos van Financiën, in de afgelopen tijd hebben benadrukt dat de criteria voor het verkrijgen van een hypotheek in Nederland veel meer solide zijn dan in de VS. Hieruit zou volgen dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in de huidige kredietcrisis buiten schot blijft. Opluchting alom: we kunnen weer rustig gaan slapen. De analisten van NIBC hebben hierover echter hun twijfels.

Wakker worden!

NIBC meent uit bepaalde statistische gegevens op te kunnen maken, dat de ‘luchtbel’ in de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt relatief groter is dan in de VS. Hierbij spelen de hoge schuldratio’s van ons land een belangrijke rol: zo is de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%).

Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per se problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar hoewel de spaartegoeden toenemen, is de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden. NIBC concludeert dat, als de Nederlanders al hun spaarcentjes zouden samenvoegen om daarmee hun collectieve schulden af te lossen, er een tekort zou resteren van niet minder dan € 300 miljard!

Wie doet er nog een oog dicht bij deze gedachte? Verwijzend naar een gevleugelde uitspraak van beleggingsgoeroe Warren Buffet (“It’s only when the tide goes out that you learn who’s been swimming naked”), stelt NIBC vast, dat veel Nederlandse huishoudens zonder zwemkleding het water in zijn gedoken: men vertrouwt erop dat de huizenprijzen zullen stijgen of in ieder geval gelijk zullen blijven. Ondertussen worden en masse aflossingsvrije hypotheken afgesloten, waarbij het voor de meeste mensen bittere noodzaak is dat de waarde van hun huis aan het einde van de rit minimaal gelijk is gebleven.

En of dat zo zal zijn, is volgens NIBC de vraag. De zakenbank stelt vast dat de huizenprijzen in Nederland nog altijd harder stijgen dan de inkomens, waardoor de prijs/inkomen ratio zich momenteel op recordhoogte bevindt. Bovendien stijgt de rente, waardoor minder mensen zich het bezit van een eigen woning kunnen veroorloven. NIBC gaat er vanuit, dat dit gegeven een drukkend effect op de huizenprijzen zal hebben. Nog voor het einde van het jaar zouden de huizenprijzen kunnen stabiliseren. Daarna zou een periode van nulgroei of zelfs daling kunnen aanbreken.[1]

Een slaapmutsje van Rabobank?

Voor huizenbezitters die zich nu afvragen hoeveel slapeloze nachten zij in het verschiet hebben, biedt Rabobank wellicht uitkomst. De grootste hypotheekverstrekker van ons land wijdde begin oktober een themabericht aan de (mogelijke) gevaren die de vaderlandse huizenmarkt met zich meebrengt, onder de geruststellende titel ‘Woningmarkt geen kaartenhuis’. Rabobank bevestigt de door NIBC aangedragen feiten, zoals de hierboven genoemde hoge schuldratio en de toename van schulden ten opzichte van spaartegoeden, maar verbindt daar niet de conclusie aan dat een vergelijkbare situatie als op de Amerikaanse huizenmarkt, zich in ons land kan aandienen. De bank wijst erop, dat woningmarkten in sterke mate nationaal georiënteerd zijn en dat een vergelijking met situaties in andere landen weinig zinvol is, zolang de nationale context daarbij niet in ogenschouw genomen wordt.

Daarom staat Rabobank stil bij de specifieke situatie op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt. Het is in ons land erg aantrekkelijk om de aanschaf van de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. Dit komt uiteraard door de mogelijkheid om de hypotheekrente die voor het hoofdverblijf betaald wordt, als aftrekpost op te voeren. Belastingvoordelen en andere overheidsmaatregelen zorgen ervoor dat de hypotheekschuld in Nederland oploopt.

Rabobank geeft eveneens aan, dat de Nederlandse huishoudens in de afgelopen tientallen jaren weliswaar meer zijn gaan lenen, maar dat daar een positief en groeiend vermogenssaldo tegenover staat.

Ontwikkeling huizenprijs cruciaal

Kunnen we toch weer rustig gaan slapen? Dat ligt eraan. Rabobank mag NIBC een eenzijdige visie op de Nederlandse woningmarkt verwijten, feit blijft dat de Nederlanders momenteel veel meer kredieten dan spaartegoeden hebben. En dat gegeven wordt niet weerlegd door te wijzen op het toenemend vermogenssaldo.  Rabobank is namelijk wel zo eerlijk om te zeggen dat dat vermogen voor een groot deel niet meteen bruikbaar is: de twee grootste vermogenscomponenten zijn namelijk de eigen woning en het pensioen.

En het is juist de eigen woning die verkocht zal moeten worden op het moment dat de woonlasten te hoog worden en de spaartegoeden onvoldoende armslag bieden om deze lasten maandelijks te blijven opbrengen. Men heeft daarna wellicht weer een positief banksaldo; het huis is men kwijt. En dat is toch precies de angst die huizenbezitters hun nachtrust kost?

Rabobank benadrukt de nationale context van de huizenmarkt en wijst op het vriendelijke fiscale regime ten opzichte van huizenbezitters. Maar belastingvoordelen of niet, per saldo loopt de verhouding tussen schulden en spaartegoeden uit de pas. Dat het overheidsbeleid een belangrijke reden is voor het oplopen van de Nederlandse hypotheekschuld, is slechts een constatering. En van enkel de vaststelling van een feit gaat doorgaans weinig geruststellends uit.

Toch maakt men zich bij Rabobank weinig zorgen. Eenvoudigweg, omdat men niet gelooft dat de huizenprijzen gelijk zullen blijven of dalen. Integendeel, Rabobank voorziet voor dit en volgend jaar een verdere stijging van de huizenprijzen met respectievelijk 4,25% en 3,25%. In algemene zin stelt Rabobank, dat “… de structurele kenmerken van de Nederlandse woningmarkt ook de komende jaren zullen bijdragen aan een verdere stijging van de Nederlandse huizenprijzen.”[2]

Hiermee zijn wij aangekomen bij de kern van het betoog van Rabobank én van NIBC, namelijk de verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen in ons land. Waar Rabobank stijgende prijzen verwacht en dus mogelijke kredietproblemen kan wegwuiven, gelooft NIBC dat prijsdalingen op de loer liggen, met alle gevolgen van dien. Het is aan de huizenbezitter om te bepalen welke analyse tot de meest reële verwachtingen leidt. Het betoog van NIBC zou de nodige slaapstoornissen tot gevolg kunnen hebben. De visie van Rabobank lijkt garant te staan voor een goede nachtrust. Hopelijk blijven nachtmerries daarbij achterwege.

Harm van Wijk

  • [1] Bron: www.nibcapital.com/documents/Downloads%20Research/Mortage%20brief/17%20Mortgage%20Brief-September-2007.pdf
  • [2] Bron: Rabobank Themabericht 2007/26, www.rabobankgroep.nl/kennisbank
3 antwoorden

Trackbacks & Pingbacks

  1. Spaanse Crisis Casas: huizenprijzen -50% tot -70% - De-Beurs.nl schreef:

    […] te wachten staat, dan houd ik mijn hart vast. In dat geval wordt de column van Harm van Wijk “Nederlandse huizenmarkt een kaartenhuis” (weer) akelig actueel. Met de druk die wordt opgevoerd om het heilige huis […]

  2. Nederlandse huizenmarkt een kaartenhuis - De-Beurs.nl schreef:

    […] Nederlandse huizenmarkt is een kaartenhuis, zo concludeerde ik in november 2007  en diverse malen daarna, bijvoorbeeld in januari 2008. Dat werd mij destijds niet in dank afgenomen. […]

  3. Nederlandse huizenmarkt een kaartenhuis schreef:

    […] Nederlandse huizenmarkt is een kaartenhuis, zo concludeerde ik in november 2007 (zie https://beleggen.com/gaat-u-maar-rustig-slapen/ en diverse malen daarna, bijvoorbeeld in januari 2008 (zie […]

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.