Huizencrisis à la Japonaise

Iedereen heeft het over de crisis op de Amerikaanse huizenmarkt, maar inmiddels heeft Japan, dankzij de overheid, ook een crisis op de huizenmarkt. Een crash in het aantal nieuwbouwprojecten, als gevolg van strengere bouwvoorschriften, lijkt de (nog te publiceren) economische groei in het derde kwartaal onder druk te hebben gezet, waardoor een renteverhoging door de Bank of Japan (BoJ) moeilijk te rechtvaardigen is.

De problemen, die niet gerelateerd zijn aan de Amerikaanse huizencrisis, komen voort uit de strengere regels die sinds kort aan nieuwbouw worden gesteld. Deze zijn ingevoerd naar aanleiding van een reeks van schandalen in 2005. Toen werd bekend, dat enkele tientallen hotels en appartementen op papier voldeden aan de verplichte kwalificatie “earthquake-proof”, maar in de praktijk niet volgens de voorschriften zijn gebouwd. Op deze manier hebben projectontwikkelaars de bouwkosten kunnen drukken (lees: winst vergroten). In geval van een daadwerkelijke aardbeving zouden deze gebouwen kunnen instorten.

In de nieuwe regelgeving zijn de straffen voor overtredingen fors verhoogd en is het goedkeuringsproces veel stringenter. Volgens de Japan Association of Architectural Firms kost het verkrijgen van een vergunning nu drie keer zoveel tijd als voorheen. Bouwtekeningen van grote projecten moeten nu bijvoorbeeld door 2 inspecteurs worden bekeken, waardoor dit onderdeel is verlengd van 21 naar 70 dagen alvorens goedkeuring kan worden verleend.

In juni, vlak voordat de nieuwe regels werden ingesteld, steeg het aantal in aanbouw genomen projecten ineens flink. Een maand later daalde het housing starts cijfer met 25%. In augustus werd de situatie nog pijnlijker toen slechts 63.076 projecten werden gestart, een daling van 43% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De overheid verwacht in het vierde kwartaal een herstel in het aantal nieuwbouwprojecten als bekendheid met de nieuwe regels, die in juni zijn geïntroduceerd, is toegenomen. Vanuit de bouwsector zelf komen echter geluiden dat de vertragingen nog minstens tot het eind van dit jaar zullen aanhouden.

De Japanse minister van Economische zaken Hiroko Ota heeft toegegeven dat de scherpe dalingen van het aantal nieuwbouwprojecten het economisch groeicijfer (BBP) over het derde kwartaal kunnen aantasten. Tevens heeft het Ministerie van Economische Zaken op 9 oktober gezegd, dat kredietverstrekkers noodleningen moeten verstrekken aan bouwondernemingen die getroffen zijn door de huidige crisis.

Gelukkig is de huizenmarkt in Japan niet meer zo belangrijk als deze geweest is en ook niet zo belangrijk als in de VS (zie grafiek). De Japanse huizenmarkt is goed voor ongeveer 3% van het BBP cijfer. Dit lijkt niet veel, maar een vertraging in de bouwsector, waarin 1 op de 10 Japanners werkzaam is, kan een negatieve uitwerking hebben op andere sectoren. Gezien de matige economische groei in Japan kan dit net het verschil maken om officieel in een recessie te geraken. De BBP-groei in het tweede kwartaal was negatief met 1,2% op jaarbasis en wanneer een economie voor 2 kwartalen achtereen krimpt, spreken economen van recessie.

De zakenbanken Credit Suisse Group, Lehman Brothers en Macquarie Bank hebben hun groeiramingen voor de Japanse economie inmiddels neerwaarts aangepast. Credit Suisse is het meest agressief met een BBP downgrade van 2,9% naar 1,7% voor het boekjaar 2007. De zakenbank verwacht verder dat door de ontstane crisis de werkloosheid kan oplopen met 1 procentpunt naar 4,6%. Dat de groeivertraging in de bouwsector een impact kan hebben op andere sectoren blijkt uit de berichtgeving op 10 oktober van Nippon Steel. Het staalbedrijf liet weten de productie van stalen dwarsbalken terug te brengen, vanwege de vraaguitval.

Met een economie die in recessie dreigt terug te vallen, zal de Centrale Bank van Japan (BoJ) weinig argumenten hebben om de rente te verhogen. Bankgouverneur Toshihiko Fukui heeft sinds het ZIRP-tijdperk (zero rate interest rate policy) de rente 2 keer verhoogd, maar zal voorlopig zijn kruit droog houden en de rente op een 0,5% laten staan. Daarmee blijft de yen-carry trade nog steeds een lucratieve bezigheid en zal de yen, vooral ten opzichte van de euro, voorlopig zwak blijven.

Marco Balk, Intereffekt Funds