Huizenmarkt: vloek of zegen voor beleggers?

Niet eerder kwamen we in een huizenmarkt terecht, waar het lijkt of alles rozengeur en maneschijn is. De hypotheekrente heeft zelden zo laag gestaan, terwijl de huizenprijzen blijven stijgen. Voor huizenbezitters lijkt dit echter een uitgelezen moment om te verkopen. De potentiële overwaarde op het huis kan voor velen een reden zijn om het huis te koop te zetten en de winst te verzilveren.

Kiezen voor aandelen of vastgoed?

Bij velen zal de vraag spelen of het verstandiger is om te kiezen voor beleggen in aandelen of toch voor vastgoed op de huizenmarkt. De huizenprijzen lopen steeds verder op, in het tweede kwartaal van 2018 zelfs 10,3%, waardoor het vermogen om dit soort bedragen te kunnen neerleggen, steeds verder afneemt. Zeker voor de starters, die zonder hulp van ouders of de gemeente geen huis meer kunnen kopen. Ze hebben dus geen schijn van kans meer op de huidige huizenmarkt.

Storten wij de afgrond in?

De gehele huizenmarkt begint steeds meer te lijken op het stripfiguur, dat blijft rennen en rennen. Totdat hij beseft dat het enige wat onder hem ligt, de afgrond is, en plotseling neerstort…

Er zijn veel negatieve ontwikkelingen voor de vastgoedmarkt

Alhoewel de toekomst hoogst onzeker is, zijn er veel ontwikkelingen die interessant zijn om te bekijken om de risico’s in te kunnen schatten van de huidige vastgoedmarkt. Een lager besteedbaar inkomen, vergrijzing, een stijgende rente en steeds verdergaande automatisering zouden wel eens een negatieve invloed op de huizenmarkt kunnen hebben. Want wat betekent dat voor ons?

De huizenmarkt is oververhit en dat is niet goed..

In juli van dit jaar bereikte de Amsterdamse huizenmarkt misschien wel het punt, dat we nu als kookpunt kunnen zien. Met een mediane vraagprijs van bijna € 430.000 en gemiddelde vraagprijs van niet minder dan € 575.000 lijken we huizenprijzen te bereiken, die we nooit hadden verwacht: het hoogste niveau van de afgelopen 368 jaar, wanneer we corrigeren voor inflatie.

De gevolgen van het leeglopen van bubbels

Op termijn zou het aanblijven van deze stijging alleen maar vraag en aanbod verder uit elkaar drijven. Met mogelijk een periode van ernstige economische neergang als gevolg. We kunnen ons vast allemaal nog wel herinneren wat de gevolgen zijn wanneer bubbels ,zoals de internetbubbel of de tulpenbollenbubbel, barst.

Huizenprijzen dalen, net als het aantal verkochte woningen

 

De laatste maanden is een kleine daling te zien, na jarenlang maand-op-maand positieve mutaties te noteren. Duurdere woningen staan steeds langer te koop en de rente loopt sinds 2016 steeds verder op. Dit gaat natuurlijk steeds meer pijn doen.

Een kwestie van vraag en aanbod

Alles wijst erop dat de huizenmarkt zichzelf opgeblazen heeft. Dat dan in verschillende steden een daling van de gemiddelde woningprijs wordt ingezet, kan op twee ontwikkelingen wijzen: (1) aanbod neemt toe of (2) vraag neemt af.

De tijdbom onder de huizenmarkt

Alles wijst op het tweede punt, aangezien het aantal woningverkopen blijft dalen. De stijgende rente, welke sinds medio 2016 een weg omhoog heeft genomen, zou wel eens een tijdbom onder de huizenmarkt kunnen zijn, omdat de woonlasten steeds verder oplopen. Wanneer nu het aanbod aan woningen ook nog gaat toenemen, dan zijn de rapen gaar.

De komende jaren komen er 100.000 woningen per jaar op de huizenmarkt

In Nederland komen jaarlijks circa 200.000 mensen bij die 65 jaar worden. Deze gaan vroeg of laat horizontaal dan wel verticaal het pand verlaten. Uitgaande van alleen echtparen, komen er dan dus ieder jaar minimaal 100.000 woningen op de huizenmarkt, alleen al van deze groep mensen.

En er is niemand in staat om een huis te kopen

En er zijn minder mensen om te kopen, want er zijn minder jongeren. En als ze er al zijn, dan kunnen ze geen woning kopen…een toenemend aanbod in combinatie met een afnemende vraag, zorgt er voor dat de (hard) prijs daalt om de balans weer te herstellen.

Dalende huizenprijzen schaden het consumentenvertrouwen

 

Het consumentenvertrouwen is over het algemeen opgebouwd uit twee componenten: (1) het sentiment met betrekking tot de economische vooruitzichten en (2) de koopbereidheid. Hebben we minder vertrouwen in de economie, ongeacht onze feitelijke koopkracht, dan is de kans groot dat de koopbereidheid afneemt.

Perceptie wordt realiteit

Dalen de prijzen op de huizenmarkt , één van de belangrijkste indicatoren van de economie, dan zullen velen dit onbewust meenemen in de eigen perceptie van de economische ontwikkeling.

Weinig ruimte meer binnen het besteedbaar inkomen

En het zou zomaar eens kunnen gaan gebeuren dat de huizenprijzen gaan dalen. Een belangrijke factor hierbij is natuurlijk de rentestand. De rente is sinds 2016 aan het oplopen. Een stijgende rente zorgt er voor dat de woonlasten verder oplopen. Aangezien deze toch al 30-40% van het besteedbaar inkomen bedragen, is hier weinig ruimte meer.

Rabobank steekt het lont aan in het kruitvat

We zien dat Rabobank de hypotheektarieven stap voor stap verhoogt. En wat is de invloed van een kleine verhoging op de totale woonlast? Wanneer we rekenen met de gemiddelde huizenprijzen in Amsterdam, circa € 500.000, dan betaal je nu zeg gemiddeld 1,5% over € 500.000 is € 7500 op jaarbasis aan rente.

Een schokgolf op de vastgoedmarkt

Wanneer de rente met 15 basispunten oploopt, dan betaal je aan rente 1,65%. Op jaarbasis betaal je dan 1,65% over € 500.000 is € 8250. € 750 meer dus dan met 1,5%. Deze stijging van 10% van de rentelasten, kan een schokgolf teweeg brengen op de vastgoedmarkt. Deze € 750 per jaar moet ergens vandaan komen, dus dat betekent minder boodschappen, minder uitgave aan horeca, kortom minder geld om te consumeren, wat weer invloed heeft op de economie.

Een kleine stijging met grote gevolgen

Een schijnbaar kleine stijging van 15 basispunten, van 1,5% naar 1,65%, kan dus de hele vastgoedmarkt ontwrichten. De belangrijkste reden is natuurlijk dat dit gaat om enorme bedragen. Een kleine stijging van de rente zorgt er daardoor voor dat de betaalbaarheid van de woningen nog verder afneemt.

Slechts 36.000 woningen werden er verkocht

We zien ook dat het aantal woningen, dat werd verkocht in het tweede kwartaal van 2018 fors is teruggelopen. Uit cijfers van de NVM blijkt dat er slechts 36.050 woningen zijn verkocht in het tweede kwartaal van 2018. Op de totale woningvoorraad van 4,4 miljoen koopwoningen, is dit circa acht promille.

Is acht promille representatief voor de hele woningmarkt?

Met andere woorden, de verkoopprijzen van een heel klein deel van de totale markt bepaalt de waarde van de totale markt. 99,2% van de woningen is echter niet van eigenaar gewisseld. De vraag is dus of dit nu een representatief beeld geeft van de waarde van alle woningen.

De laatste stuiptrekking van de woningmarkt?

We zien dit overigens ook regelmatig in de aandelenmarkt. Stijgende koersen, waarbij de volumes steeds verder afnemen. Doorgaans is dit een teken, dat de stijgende trend op zijn laatste benen loopt. We zien dat ten opzichte van vorig jaar er 11,6% minder woningen zijn verkocht. Het aantal woningen dat op dit moment te koop staat is slechts 44.306. Dit is een daling van niet minder dan 30,3% ten opzichte van vorig jaar zo meldde de NVM.

Is uw woning echt 10,3% meer waard geworden?

Deze kleine aantallen hebben ervoor gezorgd dat de gemiddelde verkoopprijs met 10,3% is gestegen ten opzichte van vorig jaar. Het is natuurlijk alleen de vraag, wanneer er nog geen 1 op de 100 woningen wordt verkocht, of dit veel zegt over de waarde van de totale woningmarkt. Het geeft alleen aan dat de woningmarkt op dit moment zeer ongezond is.

Wat als je buurman ziek wordt?

Stel bijvoorbeeld dat uw buurman ziek wordt, arbeidsongeschikt raakt, werkloos wordt of gaat scheiden. De buurman moet dan noodgedwongen zijn woning gaan verkopen en bepaalt daarmee de waarde van de overige 99 woningen in de buurt.

Is er een tekort aan woningen?

Veel mensen beweren dat er een tekort aan woningen is. Er is inderdaad in de afgelopen 10 jaar weinig bijgebouwd, vanwege de vorige crisis, veroorzaakt door de bankiers. Wanneer we echter kijken naar de demografische ontwikkelingen, de vergrijzing en de wetenschap dat deze woningen vroeg of laat worden aangeboden, dan kunnen we ons afvragen of er daadwerkelijk een tekort aan woningen bestaat.

De balans op de woningmarkt is zoek

Waar in ieder geval wel een tekort aan is, is aan betaalbare woningen. Starters kunnen zonder hulp van hun ouders of van de gemeente geen woning meer kopen. Zelfs met hulp van de gemeente blijken starters niet eens in staat om een woning te kunnen aanschaffen. Het moge duidelijk zijn, dat dit een zeer ongezonde situatie is. De balans is duidelijk zoek.

Een giftige cocktail van factoren

Ik wil geen onheilsprofeet zijn, maar als belegger kijk ik naar de harde feiten. Wanneer ik de oplopende rente combineer met de vergrijzende samenleving en het feit dat de huizenprijzen, gecorrigeerd voor inflatie, op het hoogste niveau staan van circa 400 jaar (of misschien nog wel langer) in combinatie met het feit dat een groot deel van het inkomen moet worden besteed aan onderdak en dat starters niet meer op de woningmarkt kunnen komen, dan kan ik maar één conclusie trekken…

Gaan de inkomens stijgen?

De enige manier, dat de betaalbaarheid van de woningen weer op een gezond niveau komt, zonder daling van de huizenprijzen, zou zijn door een stijging van het inkomen. Wanneer we echter kijken naar de ontwikkeling van het inkomen, dan zien we dat sinds de jaren 70, er gecorrigeerd voor inflatie, geen stijging is van het inkomen. Dit in tegenstelling tot de arbeidsproductiviteit, die sinds de jaren 70 fors is opgelopen.

Er zijn 2 ½ miljard redenen waarom de inkomens niet gaan stijgen

Door een combinatie van automatisering, robotisering, het internet en internationalisering is de productiviteit opgelopen, maar zijn de salarissen gelijk gebleven. Gezien het feit dat er anderhalf miljard Chinezen en 1 miljard Indiërs concurreren met Nederlandse en Belgische werknemers, die bovendien bereid zijn om tegen een veel lagere salaris veel langere dagen te werken, zie ik voorlopig de salarissen in Nederland niet stijgen. Daar komt nog bij dat Aziaten over het algemeen hoger scoren op een IQ-test…

De schulden lopen steeds verder op

Het gevolg van de dalende inkomens is dat mensen steeds meer zijn gaan lenen om toch op het zelfde niveau te blijven uitgeven. De schulden zijn steeds verder opgelopen, niet alleen voor de particulieren huishoudens, maar ook voor de overheid. De overheid moet steeds meer lenen om de steeds duurder wordende verzorgingsstaat te financieren.

De oplopende rente heeft ook gevolgen voor de overheid en consumptieve leningen

De economische groei belandt niet bij de particulieren, die dat dan zouden kunnen gaan besteden, maar belandt bij een steeds kleiner wordende groep van rijke investeerders. Een oplopende rente zal dus niet alleen een enorme invloed kunnen hebben op de vastgoedmarkt, maar ook op de overheidsuitgaven en de rentelasten voor bijvoorbeeld de aanschaf van allerlei consumptiegoederen zoals auto’s. In 2017 werd bekendgemaakt dat er 32% vaker een financiering voor een auto werd afgesloten.

Blijven de ZZP-ers na hun 65^e werken?

Nederland telt inmiddels meer dan 1 miljoen zelfstandigen zonder personeel. Ook dit is een risico, aangezien de meeste ZZP-ers geen pensioen (kunnen) opbouwen. ZZP-ers wordt daarom ook wel gebruikt als afkorting voor zelfstandige zonder pensioen. Er bestaat een kans dat deze mensen zullen moeten blijven werken na hun pensioengerechtigde leeftijd. Ook dit zal er toe bij kunnen dragen dat de salarissen niet verder zullen stijgen, omdat er naast minder vraag naar arbeid, ook meer aanbod daardoor ontstaat. Het ruilen van tijd voor geld wordt daardoor steeds minder interessant.

Je moet bijna drie keer modaal verdienen om één modaal huis te kopen

Nu is het voor een modaal inkomen van circa € 30.000 al niet eens meer mogelijk om een huis te kopen. Je moet bijna drie keer modaal verdienen om een modaal huis te kunnen kopen, zo blijkt uit de tabel. En met een inkomen van € 30.000 kun je minder lenen, dan zeg 10 jaar geleden.

Het alternatief voor beleggen in de huizenmarkt

 

Zoals altijd is een goede en gezonde spreiding van groot belang voor een belegger. Als je op het moment een eigen woning hebt, dan heb je al meer dan genoeg exposure op de vastgoedmarkt. Is het dan nog verstandig om aandelen te kopen binnen de vastgoedsector? Niet als je het mij vraagt. Natuurlijk is je eigen woning niet alleen maar een beleggingsobject, maar je hebt natuurlijk ook een dak boven je hoofd nodig.

Zorg voor een goede spreiding

Een betere spreiding, is het kopen van aandelen binnen andere sectoren waarin geen overlap met de vastgoedsector te vinden is.

Beperk je exposure tot deze sector dan tot uitsluitend je eigen woning of hoogstens een beperkte investering in andere woningen, afhankelijk natuurlijk van je totale vermogen. We zien immers ook al dat de grote investeerders zich steeds meer terugtrekken uit de vastgoedmarkt, omdat zij reeds enorme winsten hebben geboekt en deze nu veiligstellen. Aandelen met een zeer klein deel van het vermogen in vastgoed zijn als belegging in deze huidige (chaotische) economie interessanter, dan bijvoorbeeld vastgoedfondsen.

Wil je weten waar je je dan wel in moet beleggen? Meld je dan aan voor de gratis online training op www.beleggen.com/training

Of kijk op www.tradingnavigator.nl voor mijn nieuwe gratis video training over beleggen.

Met vriendelijke groet,

Harm van Wijk

PS laat onder deze: weten wat je hiervan vond. Op deze manier weet ik over welke onderwerpen ik in de komende column moet gaan schrijven.

PPS Het boek is af…wilt u binnenkort dit gratis boek ontvangen?

Zie ook

Huizenmarkt compilatie 2007-2008 Harm van Wijk

Facebook Live 1 november 2018

Facebook Live 8 november 2018