De Nederlandse huizenmarkt is een kaartenhuis, zo concludeerde ik in november 2007 (zie https://beleggen.com/gaat-u-maar-rustig-slapen/ en diverse malen daarna, bijvoorbeeld in januari 2008 (zie http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/28-09-2008/harm-van-wijk-de-huizenmarkt-een-kaartenhuis/ Dat werd mij destijds niet in dank afgenomen. Inmiddels buitelen echter de analisten over elkaar om aan te geven hoe erg het is.

“Mortgage Burden Looms Over Dutch” kopt The Wall Street Journal op 5 december 2011. Het FD kopt op 5 december “Huizenprijzen dalen sneller dan in buitenland”. Echt een verrassing is dit natuurlijk niet. We weten dat de hypotheken in Nederland, dankzij de unieke hypotheekrenteaftrek, hoger zijn dan in de rest van de wereld.

Banken profiteren

De enige die profiteren van de hogere hypotheken zijn natuurlijk de banken. Door de subsidie op het kopen van het huis, zijn kopers bereid aanzienlijk meer te betalen voor een huis zodat de huizenprijzen steeds verder oplopen. De banken zien de gemiddelde hypotheeksom steeds verder oplopen en zijn dan ook de laatste die klagen. In feite is dit dus een subsidie aan de banken.

Nog meer subsidie

Een ander effect van de opgelopen huizenprijzen is dat daardoor de huren ook worden opgetrokken. De scheefgroei in de woningmarkt wordt door het kabinet netjes opgelost met jawel, nog een subsidie, maar nu aan de huurzijde. Er wordt nu dus met twee handen tegelijk geld uit gegeven. Zo kennen we de ‘vrienden’ in Den Haag weer.

Groter en groter

Alle lucht die door de subsidies in de woningmarkt werd geblazen, wordt vervolgens nog eens opgewarmd door de steeds verder dalende rente. Sinds de jaren ’80, toen de hypotheekrente rond 14% stond, is de rente steeds verder gedaald. Het gevolg was dat de maandlasten voor huizenkopers daalden en er dus meer kon worden geboden voor een huis. De ballon werd door de warme lucht steeds groter en groter.

rente

Huizenprijzen op hoogste punt van afgelopen 362 jaar

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz kwam al tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht, gecorrigeerd voor inflatie, zijn een goede indicatie voor de huizenprijs in het algemeen, omdat deze altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad.

huizenprijzen

Vraag sluit niet aan op aanbod

Aangezien de bomen niet tot in de hemel groeien, komt daaraan een keer een einde, zo concludeerde ik vier jaar geleden al. Waarom duurt het dan zo lang voordat de huizenprijzen in Nederland zijn gaan dalen? Het huis is het waard, zo wordt vaak geredeneerd. Dus de verkoopprijs wordt niet aangepast, zodat de vraag niet meer aansluit op het aanbod. Het gevolg is dat in het derde kwartaal de verkoopprijzen van Nederlandse koopwoningen op jaarbasis met 5,2% zijn gedaald.

Steeds meer huizen te koop

Een ander gevolg is dat er steeds meer huizen te koop staan. Zolang kopers vasthouden aan hun oude prijs en de kopers deze prijs niet willen of kunnen betalen, dan gebeurt er niets. De woningmarkt gaat op slot en het stuwmeer wordt alsmaar groter. Deze impasse kan alleen worden doorbroken als de huizenprijzen gaan dalen, en dat lijkt nu dus te gebeuren.

289.390 huizen te koop

Op Huizenzoeker.nl staan momenteel 289.390 huizen te koop met een gemiddelde vraagprijs van € 315.291. In het derde kwartaal werden door NVM-makelaars 22.767 huizen verkocht. Het totaal kwam vorig kwartaal uit op 30.600, circa 4% meer dan vorig jaar, dankzij de verlaging van de overdrachtsbelasting. In dit tempo zou het dus circa 10 kwartalen duren voordat de gehele voorraad zou zijn verkocht.

Betalingsproblemen

Er staan nu bijna 25 duizend woningen meer te koop dan een jaar geleden. Dat is een stijging van 18%, zo meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Daarnaast hebben we nog te maken met een stuwmeer aan woningen omdat steeds meer woningeigenaren in de betalingsproblemen komen. Van de 200.000 huiseigenaren is circa 10% ver achter met betalen. De banken willen echter niet overgaan tot executie om de woningmarkt niet nog verder te verstoren.

Gemiddelde vraagprijs

Wanneer we kijken naar de gemiddelde vraagprijs van € 315.291, dan moeten we constateren dat met een gemiddeld salaris dit niet is op te brengen. Wanneer je 4,3 maal je inkomen aan hypotheek mag afsluiten, dan kun je op basis van een modaal inkomen van circa € 30.000 maximaal een hypotheek krijgen van circa € 130.000. Het gemiddelde inkomen moet dus omhoog, of de gemiddelde huizenprijs moet (fors) omlaag.

Schulden ver opgelopen

Ook zagen we in 2007 al dat de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het netto nationale inkomen in Nederland met 120% beduidend hoger was dan in Amerika (nog geen 90%). Daarnaast concludeerden we dat de schulden waren opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden. In de afgelopen vier jaar is hierin weinig verbeterd.

€ 750 miljard tekort

De Nederlanders hebben voor meer dan € 1 biljoen (€ 1030 miljard) aan schulden uitstaan. Ongeveer € 1004 miljard hiervan betreft hypotheekschulden, vier keer meer dan de € 247,5 miljard aan spaargelden. Als Nederlanders al hun spaarcentjes bij elkaar zouden schrapen om daarmee de hypotheeklast af te lossen, dan zou er dus een tekort resteren van circa € 750 miljard.

Inflatie

Indien de Europese Centrale Bank de geldpers laat gieren om met ‘vers’ geld de reddingsacties te bekostigen, dan kan een toename van de geldvoorraad leiden tot monetaire inflatie. Een oplopende inflatie zal de rente opstuwen, waardoor huizenbezitters zich geconfronteerd zien met stijgende maandlasten.

Bezuinigingen

De staat kan circa € 9,2 miljard euro besparen op de hypotheekrenteaftrek. De Koopsubsidie en de Starterslening vielen al weg. Als er nog meer geld bezuinigd moet gaan worden, dan zou natuurlijk het H-woord opnieuw kunnen vallen. Alles overziend, dan zouden de rente, de bezuinigingen, de economie, de onbalans in de huizenmarkt, de schuldenberg ten opzichte van het inkomen of de spaargelden nog een behoorlijke invloed kunnen hebben op de huizenprijzen.

Ik kijk uit naar ideeën, tips en gedachten over deze bijdrage. Type ze s.v.p. in het commentaarveld onderaan de column op www.beleggen.com

Drs. Harm van Wijk, www.beursbulletin.nl

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.