Once in a lifetime, deel 2

Zo, de kop is eraf. De eerste nachtvorst hebben we alweer gehad. Mijn hart gaat dan weer wat sneller kloppen, want het doet me altijd terugdenken aan oude glorie. Eindeloze zwarte ijsvlaktes, waar we dan al schaatsend over heen zoefden. Helemaal alleen, met alleen het geluid van de krassende schaatsen. Soms met een zilveren omlijsting van een dun laagje sneeuw of prachtige rijp aan de bomen of op het riet. Ja, dat is Nederland op z’n mooist. Voor mij althans. Zou ik ooit nog een kans krijgen om een vierde kruisje te halen?

Misschien is dat ook wel de reden, dat ik hier nog ben. Want ik kom net terug van Zuid-Spanje. En daar kun je om deze tijd van het jaar ook goed zijn, hoor. ’s Avonds om 23.30 uur nog lekker een hapje eten buiten op het terras (wel met een jasje aan). Met de zee zacht klotsend aan je voeten. Een glaasje witte wijn erbij.

once in a lifetime 1

Marbella was 30 jaar geleden nog een klein vissersdorp

Een volksverhuizing

Die rust van de Spaanse avonden is een schrille tegenstelling met wat er overdag allemaal gebeurt. Want er zijn wat bouwactiviteiten gaande… Het rauwe Spaanse land wordt omgetoverd tot paradijselijke bouwpercelen.  Daar worden de nieuwe huizen, villa’s of appartementen gebouwd. De vrachtwagens met bouwmaterialen rijden af en aan. Nu moeten we dat niet overdrijven, want alleen al het stukje Zuid-Spaanse kust tussen Málaga en Gibraltar is langer dan de hele Nederlandse Noordzeekust. En het kan dus nogal wat hebben. Maar er gebeurt veel. En dat moet ook. Want de grote stroom klimaatvluchtelingen uit Nederland, Duitsland en Engeland lijkt eindeloos. Een hele volksverhuizing. Allemaal mensen die het koude, natte en donkere Noord-Europa willen ontvluchten. Met zijn reumatiek, zijn hoge belastingen en toestanden over immigranten en integratie. En de onveiligheid, die daar dan weer het gevolg van is. En maar praten en praten.

Ja, daar krijgt natuurlijk iedereen een sik van. Net als de moslims dus. Daar komen er in Nederland steeds meer van. Tegelijkertijd trekken de Nederlanders, die het zich kunnen permitteren, naar Spanje. De gevolgen van die instroom van ‘nieuwe’ Nederlanders en emigratie van ‘oude’ Nederlanders kunnen niet uitblijven. Het wordt hier dus inderdaad op termijn een strenge winter. De Elfstedentocht is bij wijze van spreken al begonnen.

Once in a lifetime 2

Datzelfde Marbella is nu een luxueuze en bruisende stad

Buitenkans voor vastgoedbeleggers

Dat is dus de buitenkans, waar ik vorige week in mijn column op doelde. Voor ons als beleggers dan. Want daar kunnen we ons voordeel mee doen. Iedere grote gebeurtenis levert nu eenmaal kansen op voor oplettende beleggers. Ik heb me daar dus in verdiept en uitgebreid gesproken met een paar combinaties van Nederlandse en Spaanse projectontwikkelaars aldaar.

Het wordt dan duidelijk dat er werkelijk voor elk wat wils is. Wilt u een woning kopen om te verhuren? Dat kan met een heel interessant rendement. Of nu je voor een appel en een ei naar Málaga of Alicante kunt vliegen, toch liever een tweede huis alleen voor je zelf. Wilt u naast een golfterrein wonen of liever direct aan het strand? En wat denkt u van de rust van een natuurterrein of toch maar liever een jachthaven aan de Middellandse Zee? Een zwembad of een putting green in de tuin zit er vaak standaard al bij. Toch gaat het mij niet om de bakstenen. Overigens gaat het bijna niemand daarom. In Spanje gaat het over het lekkere weer, de mooie natuur en de lifestyle. De bakstenen krijg je er dan voor niets bij.

Het gaat mij – natuurlijk – om de investering en om het rendement dat te behalen valt. Daarbij moeten we ons natuurlijk realiseren dat ook hier de resultaten uit het verleden geen garantie….

Maar ik kan u wel vertellen hoe de projectontwikkelaars die wij hebben uitgekozen, ongeveer werken.

  1. Deze projectontwikkelaars maken een plan op papier. Dat bestaat uit een bouwtekening en een business plan. Dat plan wordt aan een plaatselijke bank voorgelegd. En als die het goedkeurt, volgt er een toezegging van circa 60% financiering door deze bank. De kopers hoeven dus maar zo’n 40% te betalen.
  2. De te bouwen objecten worden vervolgens te koop aangeboden aan investeerders (niet aan toekomstige bewoners dus, hoewel die ook kunnen kopen!) Die investeerders kopen ‘op plan’, d.w.z. voor de lage projectontwikkelaarprijs en niet voor de bewonersprijs. De koop bestaat uit een contract en een aanbetaling van 10% van de bouwsom. Dit geld wordt bij de bank op een geblokkeerde rekening gestort. De bank geeft daarvoor een geldteruggarantie voor het geval de bouw om een of andere reden niet door zou gaan.
  3. Zodra de helft van de te bouwen objecten verkocht is, wordt met de bouw begonnen. Op dat moment moeten de investeerders ook de resterende 30% van de bouwsom betalen. Daarvoor krijgt men dan een afbouwgarantie van de bank. Maar er gebeurt nog iets: op dat moment neemt de prijs van de te bouwen objecten met ongeveer 15% toe.
  4. Het project wordt vervolgens gebouwd. En zodra de eerste modelwoning, c.q. villa of appartement klaar is, stijgt de prijs nog eens met zo’n 15%.
  5. Wanneer alles afgebouwd is, blijkt de marktwaarde van elk individueel object gemiddeld nog een keer met zo’n 15% gestegen te zijn.

 

Kortom, in de praktijk blijkt dat er gemiddeld ongeveer 45% winst gemaakt kan worden in een periode van 2 jaar. Dat is dan berekend over de hoofdsom. Maar dat heeft men niet geïnvesteerd. De investering bestond uit een aanbetaling van 10% en daarna 30%  bij aanvang van de bouw. Daardoor maakt men een rendement op de eigen financiering van ruim 50% per jaar.

Once in a lifetime 3

De haven van Estepona is nog klein, maar hier wordt de grootste plezierjachthaven van Europa gebouwd

Risico zit in de waardeontwikkeling

Dergelijke rendementen op je geld kunnen natuurlijk niet bestaan zonder risico. Want zonder risico maak je maar een procent of vier op je geld. En alles wat meer is, brengt nu eenmaal risico met zich mee. Dus ook hier. Het risico zit hem in dit geval niet zozeer in de aanbetaling van 10%. Want daarvoor krijg je direct een geldteruggarantie van de bank voor het geval dat het project niet van de grond komt. Nul risico dus. Het zit hem ook niet in de resterende 30% eigen financiering. Want bij betaling daarvan krijg je een afbouwgarantie van de bank. Dus je huis komt er zeker en wordt in ieder geval opgeleverd. Iedere belegger kan er dus op zijn minst voor dat geld zelf gaan wonen. Of de winter doorbrengen. Of verhuren, of uitlenen aan familie of vrienden.

Wat natuurlijk niet gegarandeerd kan worden, is dat de marktwaarde inderdaad drie keer met 15% toeneemt in de verschillende fasen van de realisering. Of dat er dan ook een koper gevonden kan worden, die bereid is om deze hogere waarde ervoor neer te tellen. In de praktijk blijkt dat tot nu toe geen probleem te zijn geweest. Ook nu niet. Veel objecten blijken al verkocht te zijn voordat er bij wijze van spreken een bordje in de tuin komt. Ongeveer zoals dat hier in de jaren ’90 het geval was. Maar dat is natuurlijk geen garantie voor de toekomst. Eerlijk is eerlijk. Er zou best eens een periode van rust in de ontwikkeling van de Spaanse huizen prijzen kunnen komen. Maar daar wijst het tot nu toe niet op.

Zelf ben ik daar ook niet zo ongerust over. Ik heb eerder drie keer meegedaan met de Elfstedentocht. En hoewel dat toen om een rondje Friesland ging – en dus niet om een volksverhuizing naar Spanje – zijn er, denk ik, toch wel een paar paralellen te trekken. Ik was toen geen wedstrijdrijder, want daarvoor had ik niet genoeg getraind. Maar ik zat wel in de tweede groep van 1000 toerrijders. Dat had het voordeel dat je ‘s morgens een poosje in het donker moest rijden, terwijl je nog fit was en het ijs glad. En niet ’s avonds, wanneer het ijs al kapot gereden is door je voorgangers. Daardoor val je makkelijker met als gevolg blessures.

Een andere parallel is, denk ik, dat toen de stroom toerrijders eenmaal goed op gang kwam, er bijna geen einde meer aan leek te komen. Steeds kwamen er nog meer aan.

De hele dag door. Tot ’s avonds 24.00 uur aan toe. Dodelijk vermoeid en op hun laatste benen. Maar wel trots natuurlijk en zelfvoldaan. Zelf heb ik dat toen nog maar met een half oog gevolgd. Want ik zat op dat moment al weer thuis lekker achterover nog een beetje na te genieten. Ik had immers goed gereden en precies op tijd, toen het ijs nog goed was en de toeschouwers nog enthousiast.

Kortom, zo’n Elfstedentocht is net een volksverhuizing. Die komt langzaam op gang, maar gaat daarna nog heel lang door. En het is belangrijk dat je op het goede moment van start gaat. Niet te vroeg. Maar ook zeker niet te laat. En waar het de Elfstedentocht naar Spanje betreft, lijkt dit goede moment nu wel zo’n beetje aangebroken te zijn. De kop is eraf. De eersten zijn binnen. Maar de omstandigheden zijn nog goed. Vorige week zagen we dat er nog een paar miljoen landverhuizers aan zitten te komen. We rijden de zon tegemoet. Genieten dus.

Met een goede timing is beleggen leuker.

Bert van Arkel

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.