Onroerend goed in Japan: ‘Voorbeeldig!’

In de Verenigde Staten en Europa is het een veelbesproken onderwerp: het niveau van de prijzen in de huizenmarkt. Er wordt druk gespeculeerd over een naderende val van de huizenprijzen. In de VS neemt de schuld van de consumenten hand over hand toe, waarbij de hypotheekschuld een onevenredig groot deel voor zijn rekening neemt. Het saldo eigen bezit in het eigen huis, dat wil zeggen, het deel dat men zelf heeft gefinancierd, lag in de jaren ’80 tussen de 65 en 70%, terwijl dat nu tussen de 55 en 60% ligt. De bestaande hypotheken worden verhoogd, omdat men een papieren (fictieve) winst heeft op het huis. Hiervan financiert de Amerikaanse consument andere aankopen. Een rentestijging, mede om de versnelde prijsstijging van huizen in te dammen, kan een prijsdaling in de huizenmarkt tot gevolg hebben. Ook in Europa zijn de huizenprijzen sterk opgelopen, hoewel de situatie hier anders is dan in de VS.

Gedurende de jaren ’80 leek er in Japan geen einde te komen aan de stijging van de beurs en de waarde van onroerend goed. De Japanse Nikkei225-index ging eind 1989 richting de 39.000 punten. De euforie was compleet. Professionele beleggers sloten onderling weddenschappen af over het tijdsbestek waarin de Nikkei225-index de 60.000- en zelfs de 80.000-puntengrens zou gaan bereiken. De waarde van de Keizerlijke Tuinen midden in Tokio werd door onroerend goed experts destijds hoger geschat dan de waarde van de Amerikaanse staat Californië.

In Tokio lagen de kosten van een lidmaatschap van een golfclub op een gegeven moment op $ 1 miljoen. De Japanse beurs bereikte uiteindelijk zijn hoogtepunt op de laatste handelsdag van 1989. Daarna ging het bergafwaarts. De onroerendgoedmarkt volgde enige tijd later. De Japanse centrale bank (BoJ) verlaagde de rente te laat en te traag. In Japan daalden de onroerendgoedprijzen elk jaar na 1991. Eind jaren ’90 was er nog ongeveer 20% van de toenmalige topwaarde over. De grondprijzen ondergingen hetzelfde lot. In 1996 waren deze gehalveerd. Bij veilingen was soms zelfs sprake van dalingen van bijna 90%. De kosten van het lidmaatschap van een golfclub zakten naar minder dan 10% ten opzichte van het topniveau.

Steen voor steen

Het deflatoire scenario was compleet. Sinds 1997 is het prijsniveau in Japan jaarlijks gezakt. Daaraan lijkt nu een eind te komen. In de eerste helft van 2006 verwacht de BoJ een terugkeer van inflatie. Vooral de onroerendgoedsector is gebaat bij het herstel van de Japanse economie. Het lage niveau van de rente zorgt voor instroom van kapitaal in Japanse onroerendgoedfondsen en direct in onroerend goed. Maandelijkse statistieken lieten in januari 2005 voor het eerst in zeven jaar een groei zien in het aantal fulltime banen en die groei hield aan. Dit bevestigt de vooruitzichten op een herstel van de Japanse economie en leidt tot een grotere vraag naar kantoorruimte. Door de vraag naar onroerend goed zullen de grondprijzen weer gaan stijgen. Zie hiervoor de grafiek hiernaast.

Een goed voorbeeld van een aandeel in de onroerendgoedsector is Urban. Urban is een appartementenontwikkelaar en makelaar in onroerend goed. De core business is de herstructurering en herontwikkeling van aangekocht onroerend goed. Eerst kocht Urban onroerend goed om het zo snel mogelijk weer te verkopen, omdat de grondprijzen in een dalende trend zaten. Sinds 2000 heeft Urban de werkwijze aangepast. Men koopt onroerend goed en gaat het vervolgens herontwikkelen met als doel extra waarde te creëren om het daarna weer in de markt te plaatsen. Het bedrijf opereert hierin heel succesvol en is wat dat betreft een voorbeeld van een onderneming die weet te profiteren van de ommezwaai in de onroerendgoedmarkt. Een gerenommeerde smallcap analist van Ichiyoshi Securities, een Japans effectenhuis, verwacht voor de middellange termijn voor Urban een groei van de winst per aandeel van 28% op jaarbasis.

Kaartenhuis?

De Japanse onroerendgoedmarkt heeft er lang over gedaan om de opgebouwde excessen af te schudden. In een periode van ruim tien jaar is er veel kapitaal vernietigd. De uiteindelijke vraag is: gaat het Japanse scenario van toen nu ook uitkomen voor Europa en Amerika? Zelfs als het scenario slechts voor een deel werkelijkheid wordt, dan hebben de Europeanen en Amerikanen nog heel wat te vrezen. De Japanners echter kunnen de toekomst in eigen land met een glimlach tegemoet zien.

Drs. Roy Rus RBA, Senior Portfolio manager