vastgoed Harm tekenen notaris

Beleggen in vastgoed is op dit moment zeer interessant. Dit komt onder andere vanwege het enorme tekort aan woningen. Hierdoor is de verhuurmarkt zeer aantrekkelijk geworden. Een andere reden is natuurlijk de zeer lage rente. Graag deel ik mijn ervaringen op dit gebied.

Een groot tekort aan woningen

De woningmarkt wordt op dit moment gekenmerkt door een enorm tekort aan woningen. Hiervoor zijn diverse oorzaken. Aan de ene kant hebben wij nog steeds te maken met de gevolgen van de bankencrisis in 2007, waardoor de bouw van woningen jarenlang heeft stilgestaan.

De overheid zorgt voor hogere huizenprijzen

Daarnaast zien wij dat de bouwprijzen van woningen in de afgelopen 10 jaar zijn verdubbeld, vanwege de steeds hogere eisen die door de overheid worden gesteld. Ook de regels rondom stikstof zorgen dat het aantal afgegeven bouwvergunningen nog verder is gedaald.

Huurprijzen en rentelasten zijn aan elkaar gekoppeld

Het interessante aan de woningverhuurmarkt is dat door de inflatie de huren jaarlijks verder oplopen. Ook wanneer er door het ongelimiteerd bijdrukken van geld de inflatie in de komende jaren fors zou gaan oplopen, dan zal door de huurindexatie de stijgende rentelasten kunnen worden bijgehouden.

Een oplopende rente zorgt voor dalende huizenprijzen

Natuurlijk is het wel van belang om rekening te houden met een daling van de waarde van vastgoed op dat moment. Zoals we in de jaren 80 hebben gezien, zorgde de stijging van de hypotheekrente tot 14% er destijds voor dat de prijzen van woningen halveerde. Ook tijdens de kredietcrisis zagen we een druk op de prijzen van vastgoed.

Een inkomen uit zakelijk vastgoed

Hoe meer bronnen van inkomen je hebt, hoe stabieler je resultaat. Naast mijn inkomsten uit aandelen en opties, heb ik in de afgelopen jaren hier een inkomstenbron aan toegevoegd, namelijk vastgoed. Ik ben gestart met de aanschaf van een nieuwbouwproject. Dit betreft een bedrijfspand dat ik verhuur.

Een inkomen uit residentieel vastgoed

Vorige week heb ik een woning aangekocht. Het betreft een vijfkamer maisonnette woning van 130 m². De koopsom is € 180.000. De vierkante meter prijs komt daarbij uit op € 1385. Zoals ook hier zit de winst vaak bij de inkoop. Ik heb deze gekocht om te verhuren zodat ik een extra inkomstenstroom ontvang.

Een bruto aanvangsrendement van 12,7% per jaar

Ik ga uit van circa € 9000 kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten verhuur klaarmaken, et cetera) zodat voor circa € 189.000 ik dit pand vrij op naam heb. Mijn inschatting is dat de huurinkomsten per maand circa € 2000 bedragen. Dit betekent € 24.000 op jaarbasis aan positieve kasstroom. Op basis hiervan kunnen wij een bruto aanvangsrendement (bar) berekenen van 12,7% per jaar.

Een financiering van 80% van de aanschaf

Aan kosten ga ik uit van circa € 548 per maand. Ik ga hierbij uit van een projectfinanciering met 4,35% rente over een hypotheekbedrag van € 151.200. Dit is 80% van de aanschafprijs inclusief kosten. De netto kasstroom bedraagt daardoor € 1452 per maand. Zorg hierbij wel voor een goede financieel adviseur.

Een rendement van bijna 50% per jaar

Aan eigen middelen moet het verschil tussen de aankoop en de 80% loan to value (LTV) worden ingebracht. Dit betekent een investering van € 37.800. Op basis van de nettokasstroom ten opzichte van de eigen investering komt het rendement op het geïnvesteerd vermogen uit op 46,09% per jaar.

Vind de juiste panden

Natuurlijk zitten er de nodige haken en ogen aan deze investering. De eerste is natuurlijk dat je de juiste deals moeten vinden. Panden die op http://www.Funda.nl staan, zijn minder geschikt. Het liefst koop je natuurlijk panden die nog niet op de markt worden aangeboden, de ‘off market deals’.

Verhuren in de vrije sector

Ook is het belangrijk om te kijken naar panden die in de vrije sector verhuurd kunnen worden. We moeten daarom zeker weten dat we minimaal 142 punten behalen zodat deze woning niet als sociale huurwoning wordt aangemerkt en het aan de stok krijgen met de huurcommissie.

De huurprijs en de puntentelling

De puntentelling is afhankelijk van het aantal vierkante meters en de WOZ waarde. Hier kan natuurlijk weinig invloed op worden uitgeoefend. Daarnaast wordt het puntenaantal beïnvloed door de (beïnvloedbare) energie index (label A tot en met G) en andere aanpassingen, die worden gedaan, zoals een mooiere badkamer en luxere keuken.

Zorg voor de juiste technische mensen om je heen

Daarnaast moet je zorgen voor een goed team van technische mensen die in staat is om het pand snel op te knappen zodat het kan worden verhuurd. Dit is natuurlijk ook een uitdaging vanwege het tekort aan vakmensen. Aan dit pand hoeft gelukkig weinig te gebeuren. Dit is een turn key project.

Op zoek naar geschikte huurders

Daarnaast moeten we natuurlijk op zoek naar geschikte huurders. We willen immers nette mensen hebben die netjes de maandelijkse huur betalen en de woning behandelen alsof het hun eigen woning betreft. Ook moeten wij natuurlijk een waterdicht contract met de huurders sluiten.

Besteed het vastgoedbeheer uit

Tot slot moeten we natuurlijk zorgen voor een bedrijf die het vastgoedbeheer voor ons doet. We willen immers niet voor iedere lekkage van de dakgoot op en neer moeten rijden. Ook fiscaal gezien is het natuurlijk van groot belang. Om deze investering te kwalificeren als een box 3 belegging, inkomen uit vermogen, moeten we natuurlijk zorgen dat we hier zelf geen tijd in hoeven te investeren.

Aflossing en waardestijging van het vastgoed

Door het aflossen van de financiering neemt het verschil tussen de waarde van de woning en de financiering jaarlijks steeds verder toe. Daarnaast kan door de inflatie de waarde van de woning jaarlijks verder toenemen. Hierdoor wordt het verschil tussen de waarde en de financiering ook vergroot.

Kopen van vastgoed om te verhuren

We kopen de woning echter niet om weer te verkopen, maar omdat we een extra inkomstenstroom willen ontvangen uit deze woning. Er zijn natuurlijk verschillende manieren om geld te verdienen met vastgoed. Dit is echter een strategie die mij persoonlijk zeer aanspreekt.

We zien dat vastgoed weer behoorlijk in de belangstelling staat. We zagen dat ook tijdens de beleggersfair enkele maanden geleden. Beleggen in vastgoed kan op verschillende manieren. Ik beleg ook voor 8% rente op een obligatie (zie ook

https://beleggen.com/crowdfunding-kan-uw-rendement-als-belegger-verhogen/) Kortom, kansen genoeg!

Laat hieronder je vragen of opmerkingen achter.

Met vriendelijke groet,

Harm van Wijk

 

 

2 antwoorden
  1. Roel van de Laar
    Roel van de Laar zegt:

    Dag Harm,

    Prima stukje over vastgoed. Je spreekt over de huurpunten telling en een huursom van 2000 euro.
    Bij 1 huurder is dan de punten telling toch niet van toepassing ?
    Bij meerdere huurders zul je onder de ca 720 euro is de puntentelling wel van toepassing i.v.m het toekennen van huursubsidie. Maar dan neem ik aan dat je eerst een vergunning moet hebben voor woningsplitsing.

    Mis ik een stukje informatie in je uitleg of zie ik het soms verkeerd ?

    Beantwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.