Heilige huisjes

AFM-voorzitter Hans Hoogervorst joeg huizenbezitters in de gordijnen en kreeg het aan de stok met staatssecretaris De Jager. Maar Hoogervorst is een man met een missie: het realiseren van een meer evenwichtige hypotheekmarkt. De AFM-baas geeft niet op; en hij heeft nog gelijk ook.

Eind april gooide de AFM (Autoriteit Financiële Markten) de knuppel in het hoenderhok door tijdens een persconferentie te melden dat de regels voor hypotheekverstrekking dienen te worden aangescherpt. Concreet richtte de financiële waakhond zich op twee aspecten van de hypothecaire lening:

• hypotheekbedrag ten opzichte van inkomen
• hypotheekbedrag ten opzichte van woningwaarde

De AFM beoordeelt het beleid van hypotheekverstrekkers onder meer op basis van de zogenoemde Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De GHF is normgevend voor wat betreft het te verstrekken hypotheekbedrag ten aanzien van het inkomen van de hypotheekaanvrager. In de regel is het zo, dat de hypotheeksom 4,5 tot 5 keer het jaarinkomen van de aanvrager mag bedragen. Hierbij is het banken en andere hypotheekverstrekkers in bepaalde gevallen toegestaan om af te wijken van de norm, ofwel: er mag een hypotheek verstrekt worden die meer dan het vijfvoudige van het jaarinkomen bedraagt. In april liet de AFM weten dat deze uitzondering-op-de-regel te vaak wordt toegepast en dat het daarom wenselijk is het beleid op dit gebied aan te scherpen.

Overigens is het niet onlogisch dat zo vaak deze regel wordt overschreden wanneer men bedenkt dat het modale inkomen volgens het CPB in 2008 € 30.500 bedroeg. Op basis van een gemiddeld inkomen kan een hypotheek van maximaal € 137.250 tot € 152.500 worden afgesloten. Volgens de NVM kost een gemiddelde woning nu € 218.000 (€ 233.000 in het vierde kwartaal en € 246.000 euro in het derde kwartaal van 2008). Om meer evenwicht tussen een gemiddeld inkomen en de gemiddelde huizenprijs te zien, zullen de inkomens grofweg moeten verdubbelen of de huizenprijzen moeten halveren. De huizenprijzen zijn dus aan het dalen, maar hebben nog een heel eind te gaan.

Daarnaast dient er bij het verstrekken van een hypotheek meer rekening te worden gehouden met de waarde van de woning. De AFM bepleitte dat de hypotheek niet hoger zou mogen zijn dan de aankoopwaarde van het huis. Het aantal huizenbezitters met een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning is sinds 2002 verviervoudigd: meer dan 300.000 huishoudens leent meer dan de waarde van het onderpand. AFM-voorzitter Hoogervorst sprak over een zorgwekkende ontwikkeling: „Hierdoor kunnen mensen niet alleen in problemen komen met de betaling van de hypotheek, maar ook blijven ze bij de verkoop van het huis met een restschuld achter.”

Een tophypotheek zou volgens Hoogervorst voortaan niet meer dan 100% van de woningwaarde mogen bedragen (een hypotheek wordt ‘tophypotheek’ genoemd als de geleende hoofdsom hoger is dan 75% van de executiewaarde). Gezien het feit dat de huizenmarkt vanwege de recessie en de kredietcrisis toch al zwaar onder druk staat, liet de AFM-baas weten dat er bij de aanscherping van de regels rond de tophypotheek een overgangstermijn in acht genomen kan worden: “We willen de economie en de huizenmarkt in deze moeilijke tijd geen zetje in de verkeerde richting geven”, aldus Hoogervorst eind april in het NRC Handelsblad.

Doodsteek
In politiek Den Haag werd gemengd gereageerd op de voorstellen van de AFM. Tony van Dijck, Kamerlid voor de PVV: “De woningmarkt zit al muurvast, maar de AFM geeft hiermee de doodsteek.” Volgens het CDA waren de plannen van de AFM onduidelijk. Andere Kamerleden waren echter blij dat Hoogervorst en consorten de regels voor hypotheekverstrekking willen verscherpen. Kamerlid Van Dijck was overigens niet de enige die het woord ‘doodsteek’ in de mond nam. Ook de Vereniging Eigen Huis (VEH) was –niet geheel verrassend- op zijn zachtst gezegd niet blij met de voorstellen van de AFM: “Als de plannen van de AFM worden uitgevoerd, is dat de doodsteek voor de woningmarkt,” aldus de VEH. De Nederlandse Vereniging voor Makelaars bleef, vanzelfsprekend, niet achter en noemde de voorstellen van de AFM “een verkeerd signaal, op een verkeerd moment” …lees meer

Staatssecretaris De Jager van Financiën bracht de gemoederen tot bedaren door in een brief aan de Tweede Kamer te melden dat het voorstel van de AFM “een aanscherping van het beleid” zou betekenen. Een dergelijke aanscherping zou de AFM niet op eigen houtje kunnen doorvoeren. “In de regel komt dit beleid tot stand in nauw contact met het ministerie van Financiën, De Nederlandsche Bank en de sector. […] Het ministerie van Financiën zal in samenspraak met de ministers voor WWI en EZ het voorstel van de AFM bestuderen en hierbij letten op de maatschappelijke en economische gevolgen, en in het bijzonder op het voorkomen van ongewenste gevolgen voor de woningmarkt (zoals startersproblematiek, belemmering doorstroming en stagnatie in de woningbouw).” Aldus staatssecretaris De Jager.

AFM terecht bezorgd
De onrust die in april ontstond, werd door De Jager de kop ingedrukt. Maar de AFM zit ondertussen niet stil. Eind augustus zullen Hoogervorst en zijn collega’s een ontwerpvoorstel publiceren met betrekking tot het aanscherpen van de regels ten aanzien van hypotheekverstrekking. In een interview dat Hoogervorst vorige week gaf tijdens een conferentie in Tel Aviv, merkte de AFM-voorzitter op dat het geleende hypotheekbedrag ten opzichte van de woningwaarde in Nederland nog steeds “hoog” is en dat daar tegen opgetreden zal moeten worden. Wel herhaalde Hoogervorst dat hij rekening houdt met de moeizame economische omstandigheden van dit moment. Met betrekking tot de aanscherping van de regels is een overgangsperiode daarom gewenst …lees meer

BeursBulletin juicht de vasthoudendheid toe die de AFM aan de dag legt. Met betrekking tot de vaderlandse huizenmarkt is er namelijk zeker reden tot zorg. Bij herhaling hebben wij gewezen op de enorme hypotheekschulden van de Nederlanders ten opzichte van hun inkomen. Zo is de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%)…lees meer

Keren we terug naar de twee aspecten van onze hypotheekmarkt waar de aandacht van de AFM zich op richt: het hypotheekbedrag ten opzichte van het inkomen en het hypotheekbedrag ten opzichte van de woningwaarde. Uit onderzoek van de European Mortgage Federation bleek het volgende: gemeten als percentage van het BNP had Nederland in 2007 de hoogste hypotheekschuld van de 27 EU-landen. De cijfers van de European Mortgage Federation passen in het zorgwekkende plaatje dat de AFM schetst: de hypothecaire leningen lopen in teveel gevallen niet in de pas met het inkomen.

Met betrekking tot de verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde (uitgedrukt in de zogenoemde loan-to-value ratio): een recent onderzoek door de Europese Centrale Bank (ECB) wees uit dat Nederlandse first time buyers binnen de eurozone de kroon spanden voor wat betreft de loan-to-value:

“In 2007, the typical LTV ratio for a new mortgage was around 80% in the majority of the Member States, ranging between 63% and 101%.”

Het laagste percentage (63%) in dit citaat had betrekking op Malta. Het hoogste percentage (101%) betrof, jawel, Nederland. De ECB waarschuwt dan ook voor “mogelijke problemen” in ons land:

“The high values for the age class below 35 years in the Netherlands, in combination with past high house prices increases, signal a potential vulnerability of these young households to changes in asset prices, probably reflecting very high loan-to-value ratios for mortgages granted to first-time buyers.”

Dalende huizenprijzen –zoals we die nu zien- zouden problemen kunnen opleveren voor, met name, de jongere generatie huizenbezitters die bij de banken zo gemakkelijk het onderste uit de kan kregen. Hoe lager de huizenprijs wordt, des te hoger wordt de loan-to-value ratio, met andere woorden: des te hoger de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van het huis. En die is nu al de hoogste binnen de eurozone, zoals we hierboven vaststelden.

Willen deze woningeigenaren niet met een restschuld blijven zitten (een gevaar waar de AFM terecht voor waarschuwde) dan mag de huizenprijs aan het einde van de looptijd niet lager zijn dan de hoofdsom van de hypotheek. Met een loan-to-value ratio van 101% heeft deze groep woningbezitters weinig speling aan de onderzijde en is het te hopen dat de tijd alle wonden heelt.

BeursBulletin wil hier nog drie risicofactoren aan toevoegen. Ten eerste het gevaar van een oplopende rente – de rente zál nu eenmaal een keer gaan stijgen- voor huizenbezitters die hun rente niet of slechts voor korte tijd hebben vastgezet. Een stijging van de variabele rente van (momenteel) 2% naar 4% betekent dan een verdubbeling van de maandlast, hetgeen niet iedereen kan betalen, met alle gevolgen van dien voor de huizenprijzen. Gedwongen verkopen leiden nu eenmaal tot een verlaging van het prijspeil van huizen.

Over het algemeen kan gezegd worden dat de rente historisch laag staat. De rente zal echter waarschijnlijk niet onder nul komen. Tenzij natuurlijk de rente de dalende trend sinds de jaren ‘80 voorzet, maar dat kan alleen wanneer sprake is van deflatie. In dat geval zal echter de huizenbezitter met een nog groter probleem worden geconfronteerd aangezien dan alle prijzen, inclusief de huizenprijzen, dalen. Een voorbeeld van deze situatie treffen we aan in Japan, waar de rente al decennia rond nul staat en huizenprijzen en aandelenkoersen maar blijven dalen.

De tweede risicofactor is de economische ontwikkeling. Het CBS maakte 15 juni bekend de verwachtingen ten aanzien van de Nederlandse economie neerwaarts bij te stellen. Voor 2009 voorziet het CBS een “historische krimp” van 4,75%. Eerder werd gedacht dat de Nederlandse economie met 3,5% zou krimpen. Volgens het Centraal Planbureau daalt de Nederlandse export dit jaar met circa 16,7%. Ook voor wat betreft 2010 werden de verwachtingen neerwaarts bijgesteld. In dat jaar zullen, volgens het CBS, mogelijk 730.000 Nederlanders (9,5% van de beroepsbevolking) werkloos zijn.

Overigens: deze werkloosheidscijfers verhullen dat er een veel groter deel van de Nederlanders werkloos thuis zit. Een ruwe schatting is te maken door de CBS-werklozen en die van het CWI bij elkaar op te tellen. Wanneer we de dubbeltelling eruit halen (ervaring leert dat de overlap ongeveer 250.000 is), dan komen we volgens die schatting al op een miljoen werklozen. Maar zelfs daarmee zijn we er nog niet, aangezien bijvoorbeeld WAO-ers en mensen in de bijstand of VUT niet in de berekeningen worden meegenomen. Op basis van deze telling komen we momenteel eerder op twee miljoen mensen in Nederland die werkloos zijn. En met een dubbelcijferig percentage werkloosheid (circa 26%), moeten we helaas constateren dat de situatie niet zo veel verschilt van de periode van De Grote Depressie. En de situatie wordt volgens het CBS volgend jaar alleen nog maar slechter.

Ten derde de mogelijke toekomstige beperkingen van de hypotheekrenteaftrek. Het H-woord is vooralsnog taboe in Den Haag, maar Nederland zal vroeg of laat het buitenlandse voorbeeld volgen en (al dan niet gefaseerd) de fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente beperken dan wel afschaffen. Het enige waarin deze aftrek lijkt te zijn geslaagd, is dat huizenkopers bereid waren om nog hogere hypotheken af te sluiten. Dit was natuurlijk gunstig voor de inkomsten vanuit de overdrachts- en onroerende zaak belasting, dus de overheidsfinanciën (voor de korte termijn) waren hierbij gebaat. Ook de zeer krachtige bankenlobby was hiermee in hun nopjes aangezien de hypotheekbedragen alleen maar groeiden. Bestaande huizenbezitters kwamen hiertegen natuurlijk ook niet in verzet. Het trok alleen wel de huren omhoog omdat de huizenprijzen stegen, zodat ook hier een subsidie moest worden gegeven. Bovendien heeft het dus gezorgd voor een enorme luchtbel in de huizenmarkt. Ook met het oog daarop is het te hopen dat Hans Hoogervorst en consorten een einde zullen maken aan de leencultuur waar wij ons als Nederlanders -ten onrechte- zo comfortabel bij voelen.

Het plan om nu tijdelijk de woningmarkt uit het slop te trekken door de Nationale Hypotheek Garantie te verhogen van € 265.000 tot € 350.000 lijkt daarmee eerder een garantie om de belastingbetaler op te zadelen met een volgende miljardenstrop. Deze NHG kan echter niet verhinderen dat de Nederlandse banken, na de problemen met de Amerikaanse huizenmarkt, waarschijnlijk fors zullen moeten afschrijven vanwege problemen op de Nederlandse huizenmarkt. Tenzij de inkomens binnenkort verdubbelen en daarmee de betaalbaarheid weer toeneemt. Ik vrees alleen dat, gezien de economische verwachtingen en het verschil met inkomens in bijvoorbeeld India en China, dat de kans hierop niet erg groot is. De ingezette daling van de prijzen van de (heilige) huisjes lijkt dan ook niet te stuiten.

Harm van Wijk, BeursBulletin.nl