Beleggen in REITs: de beste REIT aandelen voor 2023

beleggen in REITs

REIT’s – ofwel Real Estate Investment Trusts – kunnen gemakkelijke toegang bieden tot investeringen in commercieel onroerend goed. Met REIT’s kunnen beleggers aandelen kopen in bedrijven die vastgoedprojecten bezitten, beheren of financieren, zonder dat zij zelf het vastgoed hoeven te kopen. Niet verwonderlijk dus dat ze vooral in de VS razend populair zijn, wat uiteraard ook te maken heeft met het grote aanbod aan beschikbare REIT’s. Lees in dit artikel meer over beleggen in REIT’s en de beste REIT aandelen voor 2023.

Voordelen van beleggen in REIT’s

Beleggen in REIT’s is een handig middel voor gewone beleggers om te investeren in eigendommen die anders ontoegankelijk zouden zijn. En het is inderdaad mogelijk om op elk moment de aandelen ervan te kopen en te verkopen. Bovendien bieden de meeste REIT’s een aantrekkelijk dividendrendement. Welke rol kunnen REIT’s spelen in de portefeuille van een belegger in 2023?

Beleggingen in commercieel vastgoed kunnen potentieel stijgende huurinkomsten en vermogens-groei opleveren. REIT’s hebben vaak langlopende huurovereenkomsten met huurders, wat kan helpen om huurinkomsten en betaalde dividenden relatief betrouwbaar te maken. Daarnaast kan door huurindexering of alleen opwaartse huurherziening een groeiend inkomen worden gerealiseerd.

Aandachtspunten voor beleggen in REIT’s

REIT’s zijn echter ook gevoelig voor de ups en downs van de economische cyclus. Bepaalde segmenten van de vastgoedmarkt kunnen te maken krijgen met overcapaciteit, wat resulteert in dalende huurprijzen of leegstaande panden die de inkomsten van beleggers verminderen en de waarde doen afnemen. Een aandachtspunt voor beleggers in REIT’s.

Op korte termijn hebben REIT’s daarom de neiging om enigszins te correleren (op en neer gaan in prijs) met aandelen in relatie tot de economische cyclus. Ze worden ook beïnvloed door de obligatiemarkt, aangezien de vraag naar inkomsten genererende beleggingen kan variëren. Toch hebben ze hun eigen prestaties bepalende factoren en kunnen ze op middellange tot lange termijn diversificatievoordelen bieden.

Het onderzoeken van REIT’s in 2023

REIT’s bieden over het algemeen een goed rendement vergeleken met hoogwaardige obligaties (uit de categorie Investment Grade) en met de meeste reguliere aandelen. Ze zijn vooral interessant voor inkomenszoekers, hoewel de combinatie van inkomsten en huurgroei aantrekkelijk kan zijn voor alle beleggers. Beleggen in REIT’s kan daarom een interessante overweging zijn.

REIT’s betalen geen vennootschapsbelasting of vermogenswinstbelasting op hun vastgoedbeleggingen, maar om in aanmerking te komen als REIT moet in ruil daarvoor 90% van hun huurinkomsten in de vorm van dividenden worden uitbetaald. Waar moet u op letten bij het onderzoeken van REIT’s in 2023?

Er zijn drie belangrijke kenmerken van een REIT:

  • Het rendement (aangeboden dividendinkomen)
  • De intrinsieke waarde (kapitaalwaarde van de portefeuille)
  • Het bedrag van de uitstaande schuld

Rendement

Rendement is een functie van de betaalde prijs voor aandelen en het niveau van het betaalde inkomen en wordt uitgedrukt als een percentage. Een REIT die bijvoorbeeld 10 eurocent aan inkomsten per aandeel per jaar levert en die aan een koers van 2 euro noteert, heeft een rendement van 10/200 x 100 = 5%.

De opbrengsten zijn uiteraard variabel en niet gegarandeerd, omdat ze worden berekend met behulp van deze twee bewegende delen, betaalde prijs en inkomen. Hoewel het verleidelijk lijkt, kan het zeer onverstandig zijn om alleen te beleggen in de REIT’s die de hoogste dividenden uitbetalen.

Een hoog rendement kan namelijk een teken zijn dat de REIT, of de sector waarin ze actief is, onder druk staat. Misschien is een inkomensgroei onwaarschijnlijk of, erger nog, een daling van het huurrendement. Als alternatief kunnen er andere risico’s zijn, zoals hoge niveaus van dure schulden.

Intrinsieke waarde

De intrinsieke waarde (NAV) is een maatstaf voor de waarde van de activa in eigendom. Als de eigendommen van de REIT, minus eventuele schulden, bijvoorbeeld 100 miljoen euro waard zijn en er 10 miljoen aandelen in omloop zijn, bedraagt de NAV per aandeel 10 euro.

De NAV kan dalen of stijgen volgens veranderende waarderingen op de vastgoedmarkt of kan mogelijk stijgen door succesvolle ontwikkelingsactiviteiten. Cruciaal is dat de aandelenkoers van een REIT kan worden verhandeld tegen een premie of een korting op de vermelde NAV.

Dit kan variëren naargelang beleggers een optimistischer of pessimistischer beeld hebben van de vooruitzichten voor de onderliggende activa, het algemene economische klimaat of de kwaliteit en vaardigheden van de beheerders. Over het algemeen bewegen REIT-aandelenkoersen in lijn met de NAV, maar het sentiment kan wispelturig zijn. Het kopen van een aandeel tegen een premie kan riskant zijn omdat positieve gevoelens kunnen afbrokkelen.

Omgekeerd biedt kopen met korting geen garantie op een stijging van de koers. Het sentiment kan om zeer goede redenen laag zijn. Er kan bijvoorbeeld worden verwacht dat de NAV bij de volgende waardering naar beneden zal worden bijgesteld, of dat er onderliggende problemen zijn binnen de sector waarin de REIT actief is.

Uitstaande schuld

Schuld is een andere overweging voor beleggers. De schuld van een REIT wordt gemeten aan de hand van de loan-to-value (LTV)-ratio, die leningen vergelijkt met NAV. Hoe hoger de ratio, hoe meer schulden, wat over het algemeen neerkomt op meer risico. Het werkt op dezelfde manier als de LTV-berekening voor een hypotheek. Als de waarde van uw huis 400.000 euro en uw hypotheek 300.000 euro is, dan bedraagt de LTV 75%.

Het benutten van rendement via schulden is gunstig in een stijgende markt, maar het is geen eenrichtingsverkeer. Vastgoedprijzen dalen en stijgen tegen de achtergrond van brede economische trends en specifieke branchefactoren. Naarmate de waarderingen veranderen en de schuld wordt vastgezet, kan een REIT met een hoog schuldniveau zijn LTV zien stijgen als zijn portefeuille waarde verliest en uiteindelijk zelfs in financiële problemen komen.

Verlies aan huurinkomsten kan ook moeilijker te dragen zijn als er aanzienlijke schulden zijn die moeten worden afbetaald. Als zodanig zouden REIT’s niet te veel gearing moeten hebben. Een LTV van meer dan 40% kan oncomfortabel zijn en een hobbelige rit voor beleggers in REIT’s opleveren.

Het kiezen van REIT’s in 2023

Er zijn tientallen REIT’s genoteerd op de Europese beurzen (waar ze meestal vastgoedfondsen worden genoemd) aan de London Stock Exchange, maar vooral op de Amerikaanse beurzen. Vanwege het brede aanbod beperken we ons hier tot de VS.

Markt voor REIT’s

De vastgoedfondsen zijn in verschillende soorten en maten verkrijgbaar. Grote ‘generalistische’ REIT’s bieden toegang tot een breed scala aan vastgoedtypes, terwijl meer gespecialiseerde REIT’s zich richten op onroerend goed op het gebied van bijvoorbeeld gezondheidszorg of magazijnen.

Een diversiteit aan branchetypes en huurdersbestand helpt generalistische REIT’s te beschermen tegen een neergang in een bepaald gebied. Een grote, gediversifieerde portefeuille kan echter moeilijker te beheren zijn en vereist een breed scala aan vaardigheden van de REIT’s.

Ondertussen zijn specialisten meer blootgesteld aan marktomstandigheden in een niche-industrie, wat meer risico kan inhouden voor de REIT in kwestie. Al kan het toepassen van specialistische expertise op een bepaald gebied met een doordachte strategie veel opleveren. Beleggers zouden daarom moeten overwegen om een portefeuille van REIT’s op te bouwen in plaats van veel geld in één enkel aandeel te stoppen.

Diversificatie van REIT’s

Diversificatie loont dus ook in dit geval. Dat is vooral het geval wanneer wordt gekozen voor sommige gespecialiseerde, esoterische opties. Zoals bij elke belegging in een enkel aandeel, is een langetermijnvisie essentieel en moeten beleggers ervoor zorgen dat ze de tijd en kennis hebben om ze zorgvuldig te selecteren en te analyseren middels een bewezen succesvolle strategie.

Prestaties van REIT’s in 2022

Hoe hebben REIT’s onlangs gepresteerd? Net als veel andere beleggingen was 2022 een moeilijk jaar voor de meeste REIT’s met koersdalingen van 20-30%. De belangrijkste drijfveer (of liever: blok aan het been), net als bij andere aandelen en obligaties, was de stijgende inflatie en renteverwachtingen die zeer snel de prijzen ‘resetten’ die beleggers bereid waren te betalen voor rentegebonden activa in de loop van het afgelopen jaar.

REIT’s worden bijzonder getroffen omdat ze zijn opgebouwd uit ‘long duration‘-activa die een stabiel rendement opleveren. De verwachting groeide ook dat veel REIT’s zouden kunnen lijden onder de gevolgen van een recessie. Een recessie is waarschijnlijker geworden naarmate het inflatietraject en de rentetarieven om stijgende prijzen te onderdrukken, meer dreigend zijn geworden. Dit brengt een verhoogd risico op faillissementen en leegstand bij de huurders met zich mee, waardoor de inkomstenstroom mogelijk wordt verstoord.

Verwachtingen voor REIT’s in 2023

Nu investeerders wat voorzichtiger zijn geworden, is de REIT-markt 2023 begonnen met een historisch brede korting van gemiddeld ongeveer 35% ten opzichte van de NAV versus een 20-jarige gemiddelde korting van 15% volgens commercieel vastgoedbelegger Gravis. Is commercieel vastgoed nu een goede investering?

Na aanzienlijke dalingen in de hele sector in 2022 zijn de vooruitzichten voor 2023 en daarna delicaat in evenwicht. Enerzijds zijn de verwachtingen van de beleggers niet bepaald hooggespannen, aangezien de monetaire politiek van de centrale banken voor heel wat onzekerheid heerst.

Het is bovendien duidelijk dat de krachten van de recessie zich wereldwijd samentrekken in een tijd waarin zowel verhuurders als huurders worden geconfronteerd met de beperkingen van hogere inflatie. Dit moet in overweging worden genomen wanneer u wilt beleggen in REIT’s.

De inflatie- en rentevooruitzichten zullen in de toekomst cruciaal blijven. Hogere obligatierendementen zouden kunnen wegen op de vastgoedwaarderingen, hoewel aantoonbare kortingen op de NAV enige buffer hiertegen bieden. Daarnaast zijn er gebieden op de vastgoedmarkt waar de vooruitzichten bijzonder moeilijk zijn, zoals winkels en kantoren.

De beste REIT aandelen voor 2023

Over het algemeen is het bezit van activa van goede kwaliteit meer dan ooit belangrijk. Bij een economische neergang, zelfs in het geval van een beperkte, zullen beleggers waarschijnlijk de voorkeur geven aan geschikt, ‘eersteklas’ onroerend goed boven meer perifere of marginale activa die eerder zullen worstelen met de vraag of met slechte huurders.

Een ander probleem voor eigenaren van fysiek vastgoed is de toenemende noodzaak om in te spelen op de klimaatverandering. Commercieel onroerend goed zal moeten voldoen aan de minimale energie-efficiëntienormen, wat een steeds grotere uitdaging zal zijn voor eigenaren van oudere eigendommen met een lage rating.

In sommige gevallen kunnen aanzienlijke investeringen nodig zijn om ze op peil te krijgen, en dit kan ten koste gaan van de winst. Ondertussen zullen eigendommen met sterke ESG-referenties waarschijnlijk de voorkeur gaan genieten van huurders. Blijf daarom met beleggen in REIT’s op de hoogte van de actuele situaties op de markt.

Met deze aandachtspunten in ons achterhoofd, zijn dit de 12 beste REIT aandelen voor 2023:

  1. Chimera Investment Corporation (NYSE:CIM)
  2. New York Mortgage Trust (NYMT)
  3. Broadmark Realty Capital (NYSE:BRMK)
  4. Medical Properties Trust (NYSE:MPW)
  5. Annaly Capital Management Inc. (NYSE: NLY)
  6. Cherry Hill Mortgage Investment Corp. (NYSE: CHMI)
  7. Two Harbors Investment Corp. (NYSE: TWO)
  8. Alpine Income Property Trust Inc. (NYSE: PINE)
  9. Boston Properties Inc. (NYSE: BXP)
  10. MFA FINANCIAL INC. (NYSE: MFA)
  11. AGNC Investment Corp. (NASDAQ: AGNC)
  12. Realty Income (NYSE:O)

1. Chimera Investment Corporation (NYSE:CIM)

Chimera Investment Corporation (NYSE:CIM) is een Amerikaanse vastgoedbeleggingsmaatschappij die zich voornamelijk richt op woninghypotheken en activa-securitisatie. Het biedt momenteel een driemaandelijks dividend van $ 0,23 per aandeel en had een dividendrendement van 17% in het tweede kwartaal van 2023. CIM behoort tot de beste dividendaandelen op de Amerikaanse beurzen.

Aanbod

Het in Los Angeles gevestigde Chimera Investment belegt in woninghypotheekleningen en door hypotheken gedekte effecten. De CIM-aandelen zijn in koers gedaald omdat stijgende rentetarieven de vastgoedmarkt flink dwarszitten. Het aantrekkelijke dividendrendement maakt echter veel goed.

Chimera is een beetje anders dan andere REIT’s. Het bedrijf noemt zichzelf graag een ‘hybride hypotheek REIT’. Het heeft een combinatie van door hypotheken gedekte effecten die worden gegarandeerd door de Amerikaanse overheid en andere agentschappen die door niemand worden gedekt maar die een stevige reputatie genieten.

Chimera investeert ook in volledige leningen en door commerciële hypotheken gedekte effecten. Deze diversificatie zou het bedrijf moeten helpen bij het herstel van de vastgoedmarkt wanneer dat zich doorzet. Houd dit REIT aandeel dus in de gaten.

Pretaties

Wel moet opgemerkt worden dat Chimera zijn driemaandelijkse dividend afgelopen september (2022) verlaagde tot 23 cent per aandeel (van 33 cent eerder) als gevolg van moeilijke marktomstandigheden. Het bedrijf heeft echter laten weten niet van plan te zijn het dividend verder te verlagen. En aangezien het rendement van CIM dus op 17% blijft, blijft het aandeel aantrekkelijk.

Vooruitzichten

Op 31 januari 2023 had Chimera Investment Corporation (NYSE:CIM) meer dan $ 365 miljoen in contanten beschikbaar en bedroegen de totale activa meer dan $ 13,4 miljard. De omzet van het bedrijf voor het vierde kwartaal van 2022 bedroeg meer dan $ 80,4 miljoen. In maart 2023 handhaafde Credit Suisse een neutrale rating voor Chimera Investment Corporation met een koersdoel van $ 6,50, waarmee het de prestaties van het bedrijf vorig jaar waardeerde.

Aan het einde van Q4 2022 waren Ken Griffin en David Costen Haley enkele van de belangrijkste stakeholders van Chimera Investment Corporation (NYSE:CIM). In totaal hadden 15 hedgefondsen in de database van Insider Monkey belangen in het bedrijf, samen meer dan $ 8,4 miljoen waard.

2. New York Mortgage Trust (NYMT)


Prestaties

Beleggers die rendement najagen, zouden de New York Mortgage Trust (NASDAQ:NYMT) kunnen overwegen. Het dividend levert momenteel 16% op en dat dividend wordt in maandelijkse delen uitbetaald. De prestaties op de beurs van dit aandeel waren in de afgelopen maanden eerder zwak en dat heeft uiteraard met de situatie op de rentemarkt te maken.

Aanbod

New York Mortgage Trust is een REIT die belegt in hypotheek gerelateerde activa. De trust bezit geen fysiek onroerend goed, maar investeert kapitaal in woninghypotheekleningen, preferente aandelen en joint ventures. Die investeringsstrategie werkt goed als het vastgoed boomt, maar is niet zo effectief als de sector afkoelt. En nu de rentetarieven stijgen, neigt de vastgoedsector te dalen.

Vooruitzichten

Hoewel deze hypotheek-REIT in het recente verleden (tijdens de Corona crisis) al een dividendverlaging heeft ingevoerd, kunnen de huidige winstvoorspellingen erop wijzen dat er nog een verlaging in het verschiet ligt voor NYMT-aandelen. De consensus bij de analisten gaat uit van inkomsten van respectievelijk slechts 11 cent en 16 cent per aandeel in 2023 en 2024.

Het vooruitzicht van een ernstige neergang in onroerend goed is mogelijk nog niet voldoende verrekend in de huidige waardering van NYMT. De aandelen worden verhandeld tegen een korting van ongeveer 21% ten opzichte van de boekwaarde, maar deze korting zou het komende jaar groter kunnen worden als de situatie op de huizenmarkt verslechtert voordat deze weer verbetert. Gezien de risico’s van de dividendval en het potentieel voor een nieuwe prijsdaling, lijkt dit aandeel momenteel een minder interessante keuze.

Als gevolg van de zwakte op de markt rapporteert de New York Mortgage Trust de laatste tijd tegenvallende inkomsten en heeft het zijn activa-aankopen gepauzeerd om zijn balans veilig te stellen. Toch zal de huidige inzinking waarschijnlijk tijdelijk zijn en het is moeilijk om het dividendrendement van NYMT te negeren. De moeite van het volgen alleszins waard!

3. Broadmark Realty Capital (NYSE:BRMK)


Aanbod

Broadmark Realty Capital (NYSE:BRMK) is een REIT voor commerciële hypotheken, gericht op het verstrekken van kortlopende bouwleningen, beter bekend als “hard money”-leningen. Dit soort leningen is riskant, maar met dit risico wordt rekening gehouden, aangezien de geldschieter een hoge rente in rekening brengt.

Prestaties

Tijdens de pandemische huizenhausse hielden de BRMK-aandelen goed stand en beloonde het bedrijf de beleggers met 7 cent per aandeel aan maandelijkse dividenden. Als gevolg van de huidige economische uitdagingen, verlaagde deze REIT haar dividend met 50% om geld te besparen.

Als gevolg hiervan viel het aandeel BRMK terug in het penny stock-gebied onder de kaap van $5. Hoewel Broadmark momenteel in een moeilijke positie verkeert, kan deze risicovolle REIT toch een kleine, speculatieve positie waard zijn. BRMK biedt ondanks de dividendverlaging nog steeds een hoog rendement (ongeveer 13%), maar wordt ook verhandeld tegen een korting van ongeveer 42,3% ten opzichte van de boekwaarde.

Vooruitzichten

Financieel profiteert Broadmark van een behoorlijk stabiele balans. De cash-to-debt ratio is bijvoorbeeld 0,52 keer, of meer dan bij 86,54% van de beursgenoteerde Real Estate Investment Trusts (REIT’s). Broadmarket Realty Capital is dus zonder meer veiliger dan de meeste branchegenoten. Ook is de Altman Z-Score 3,35, wat wijst op een laag risico op faillissement. Veelbetekenend zijn de prijzen van BRMK tegen een boekwaarde van 0,63 keer. De sectormediaan daarentegen is 0,79 keer.

Wat passief inkomen betreft, heeft Broadmark een termijnrendement van 9,52%. Ook schommelt de uitbetalingsratio op 65,63%, wat niet verschrikkelijk hoog is voor waarde aandelen die maandelijks dividend uitkeren. Voor degenen die het niet erg vinden om enig risico te accepteren, zou BRMK tot de betere ideeën in deze categorie kunnen behoren.

4. Medical Properties Trust (NYSE:MPW)


Aanbod

Het in Alabama gevestigde Medical Properties Trust (NYSE:MPW) is een REIT die investeert in zorginstellingen, niet alleen in de VS, maar over de hele wereld in landen als Australië, Colombia en Zwitserland. In totaal bezit het bedrijf wereldwijd meer dan 400 zorgvastgoedbezittingen en is het de op een na grootste eigenaar van ziekenhuisbedden in de VS.

Prestaties

Gezondheidszorg-REIT’s hadden het moeilijk in 2022, met een daling van hun aandelen met 22,2%, volgens gegevens van de National Association of REIT’s, die de sector volgt. Er zijn veel redenen om de aandelen Medical Properties Trust te kopen, maar de meest voor de hand liggende is het dividend.

Bij de publicatie van de cijfers over het eerste kwartaal van 2023 kondigde het bedrijf aan dat het zijn driemaandelijkse dividend op $ 0,29 per aandeel houdt, wat een inflatievernietigend (een mooie uitdrukking, of niet soms?) rendement van ongeveer 14% betekent.

Vooruitzichten

Medical Properties Trust zou moeten profiteren van de verwachte stijging van de uitgaven voor gezondheidszorg in de VS. Het meest recente rapport van de Centers for Medicare & Medicaid Services National Health Expenditure concludeert dat de jaarlijkse groei van de nationale gezondheidsuitgaven naar verwachting gemiddeld 5,1% zal bedragen van 2021 tot 2030, wat neerkomt op bijna 6,8 biljoen dollar tegen 2030. Physicians Realty rekent ook op die trend, naast het groeiende gebruik van poliklinische voorzieningen.

Medical Properties Trust heeft daarnaast zijn dividend 10 opeenvolgende jaren verhoogd. Met zo’n hoog rendement zou het voor lange termijn beleggers logisch kunnen zijn om dat nu vast te leggen, maar we willen toch een paar kanttekeningen maken. Er is echter geen garantie dat het bedrijf zijn dividend in de toekomst niet zal verlagen.

De genormaliseerde uitbetalingsratio (NFFO) van het bedrijf is ongeveer 78%. Dat zou echter nog steeds genoeg geld moeten overlaten om het dividend te dekken. En wetende hoe belangrijk het dividend voor beleggers is, zou het waarschijnlijk nog steeds een laatste redmiddel zijn om het te verlagen. Of met andere woorden: een dividendverlaging lijkt onwaarschijnlijk.

Aandachtspunten

Beleggers moeten ook weten dat de koers van het bedrijf werd getroffen door vernietigende rapporten van short-seller Viceroy Research. Medical Properties Trust klaagde het bedrijf aan vanwege het verspreiden van negatieve informatie. Het is niet duidelijk hoe deze zaak zal aflopen.

Het andere voorbehoud dat we willen maken, is het algemene macro-economische klimaat waarmee het bedrijf momenteel te maken heeft. Hoewel ziekenhuissystemen redelijk veilige huurders zijn, hebben enkele huurders van het bedrijf het toch moeilijk gehad.

Dat heeft de aandacht van investeerders getrokken, maar tot nu toe heeft het bedrijf huur kunnen terugkrijgen van huurders die het moeilijk hebben. Wanneer het ervoor kiest om de eigendommen in kwestie uiteindelijk te verkopen, heeft het geen geld verloren.

Maar om te blijven groeien, zal Medical Properties Trust moeten lenen. En voorlopig zijn de rentetarieven fors gestegen om dat pijnlijk te maken. Een REIT leeft van het verschil tussen wat het aan rente betaalt voor zijn leningen en wat het zijn huurders in rekening kan brengen. De verhouding tussen schuld en winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA) van het bedrijf van 7,7 is wat hoog, maar de situatie is vooralsnog niet uit de hand gelopen.

Groeiprospects

Ook Medical Properties heeft nog steeds een hoog dividendrendement van bijna 14% of 29 cent per aandeel per kwartaal. Het bedrijf heeft zijn dividend zoals hierboven gezegd al bijna tien jaar verhoogd en profiteerde enorm van Covid-19. Met de verwachting dat de vraag naar gezondheidszorgdiensten zal toenemen, samen met de vergrijzende bevolking van Amerika, kan worden verwacht dat het dividend van Medical Properties Trust de komende jaren zal blijven groeien.

5. Annaly Capital Management Inc. (NYSE: NLY)

Hypotheek REIT’s bezitten en verzamelen geen inkomsten uit een huurwoning zoals traditionele REIT’s. In plaats daarvan verdienen ze hun geld met het innen van rente op woningleningen, commerciële hypotheken of via hypotheekservicerechten (MSR’s).

Veel mREIT’s (wat staat voor mortgage REIT’s) verstrekken leningen, maar ze kunnen ook beleggen in door hypotheken gedekte effecten (MBS). Dit zijn leningen afkomstig van andere entiteiten die worden gesecuritiseerd en vervolgens worden verkocht aan investeerders zoals Annaly Capital Management.

Deze mREIT’s gebruiken grote schulden om grote pools van door de overheid gesponsorde (agentschap) hypotheekeffecten te kopen, waardoor er een spreiding ontstaat tussen de leenkosten en de rente die in de loop van de tijd op de leningen wordt geïnd, de zogenaamde netto rentemarge. Leningen van deze agentschappen hebben een laag kredietrisico, aangezien de overheid de rekening voor zijn rekening neemt als een lener stopt met betalen.

Maar deze leningen hebben wel een aanzienlijk renterisico. Stijgende rentetarieven verhogen niet alleen de leenkosten van mREIT’s, waardoor de netto rentemarges en winstmarges kleiner worden, maar hebben ook een impact op de vraag naar MBS (Mortgage-backed securities ) op de secundaire markt.

Aangezien de obligatierendementen en rentetarieven het afgelopen jaar zijn gestegen, zijn de waarde van en de vraag naar MBS-activa aanzienlijk gedaald. Op hun beurt is de netto boekwaarde per aandeel van AGNC het afgelopen jaar met 38% gedaald.

Aanbod

Annaly Capital Management Inc. (NYSE: NLY) is een heel ander bedrijf dan bijvoorbeeld Intel of Ford: het is een hypotheekvastgoedbeleggingstrust (REIT) en het is als bedrijf ontwikkeld om hoogrentende dividenden te leveren.

Dat komt omdat Annaly als REIT verplicht is om 90% van haar belastbaar inkomen in dividenden uit te keren in ruil voor bepaalde belastingvoordelen die gepaard gaan met het zijn van een REIT. Als gevolg hiervan zijn de uitbetalingsratio’s voor REIT’s doorgaans veel hoger dan voor andere bedrijven.

Prestaties

Omdat dit een moeilijke tijd is geweest voor de huizenmarkt, met stijgende hypotheekrentes, dalende huizenaankopen en vrijwel geen herfinanciering, hebben Annaly’s inkomsten eronder geleden. In het vierde kwartaal van 2022 rapporteerde Annaly aanzienlijke dalingen van de winst en de netto rentebaten als gevolg van de moeilijke macro-economische omstandigheden.

Met dalende inkomsten en een huizenmarkt die niet snel leek te verbeteren, realiseerden Annaly-functionarissen zich dat het dividend niet houdbaar was, zoals Chief Executive Officer David Finkelstein aangaf tijdens de publicatie van de interimcijfers van het bedrijf op 9 februari 2023: “Hoewel we een EAD (winst na uitkering) genereerden die ons dividend dit kwartaal dekte, verwachten we dat er in de toekomst enige druk op EAD zal komen te staan,” zei Finkelstein.

“Als gevolg hiervan en afhankelijk van de beslissing van onze raad van bestuur, verlagen we ons driemaandelijkse dividend in het eerste kwartaal van 2023 tot een niveau dat dichter bij Annaly’s historische rendement op boekwaarde van 11% tot 12% ligt, vergeleken met de ongeveer 16% opbrengst die we vandaag betalen.”

Vooruitzichten

Vervolgens verlaagde Annaly haar dividend dus met 26% tot $ 0,65 op 14 maart, betaalbaar op 28 april. Dat brengt het rendement terug tot ongeveer 14%, wat nog steeds hoog is, maar dichter bij Annaly’s historische gemiddelde ligt. Een verdere dividendverlaging lijkt op dit moment niet waarschijnlijk, waardoor dit REIT aandeel overwogen kan worden.

6. Cherry Hill Mortgage Investment Corp. (NYSE: CHMI)


Aanbod

Cherry Hill Mortgage Investment Corp. (NYSE: CHMI) is een in Farmingdale, New Jersey gevestigde hypotheek REIT (mREIT) die een gediversifieerde portefeuille van hypotheek servicerechten (MSR’s), door woninghypotheken gedekte effecten (RMBS) en andere soorten woninghypotheken beheert.

Vooruitzichten

Het jaarlijkse dividend van $ 1,08 per aandeel levert een ongewoon hoge 20,57% op, maar wordt gemakkelijk gedekt door een forward EPS van $ 2,66, met een uitbetalingsratio van 40%. Het vijfjaarlijkse dividendgemiddelde is slechts 13,79%, wat ook suggereert dat Cherry Hill Mortgage Investment behoorlijk overgewaardeerd zou kunnen zijn. De beurskoers stond in de eerste helft van 2023 niet geheel onverwacht dan ook onder druk.

7. Two Harbors Investment Corp. (NYSE: TWO)


Aanbod

Two Harbors Investment Corp. (NYSE: TWO) is een in St. Louis Park, Minnesota gevestigde hypotheek REIT met een vergelijkbaar investeringsmodel als Cherry Hill Mortgage Investment Corp. en een aantal andere vergelijkebare REIT’s.

Prestaties

Two Harbors Investment kondigde in november 2022 een omgekeerde aandelensplitsing van 1 voor 4 aan en kocht in het derde kwartaal bijna 3 miljoen aandelen van zijn preferente aandelen terug. Het bedrijf rapporteerde een boekwaarde van $ 16,48 per gewoon aandeel over het eerste kwartaal, en verklaarde een gewoon aandelendividend voor het eerste kwartaal van $ 0,60 per aandeel, wat een jaardividend van $ 2,40 betekent. Wat neerkomt op een ongelooflijk dividend van bijna 20%.

Er was op kwartaalbasis een verlies geleden van $ 63,2 miljoen, of $ (0,69) per aandeel. Het dividend van $ 2,40 wordt goed gedekt door een forward EPS van $ 4,60 voor een uitbetalingsratio van 52%. Het gemiddelde dividendrendement over vijf jaar is 12,49%.

8. Alpine Income Property Trust Inc. (NYSE: PINE)


Aanbod

Alpine Income Property Trust Inc. (NYSE: PINE) is een retail REIT in Daytona Beach, Florida, die 146 hoogwaardige, netto-verhuurde eigendommen bezit en exploiteert in 35 staten. Tot de huurders behoren bekende bedrijven als Lowe’s, Dollar Tree, Walgreens, Walmart, Advance Auto Parts en Dick’s Sporting Goods Inc. In het vierde kwartaal van 2022 had Alpine Income Property Trust een perfecte bezettingsgraad van 100%. Beter kan het dus niet.

Vooruitzichten

In wezen kan de volatiliteit in de koers van dit aandeel worden verklaard door zorgen over de distributiesector in de VS. Maar die zorgen zijn misschien overdreven, want dit bedrijf heeft voldoende ervaring in de sector opgedaan. Daarom biedt Alpine een gediversifieerde aanpak in plaats van zich op de merken afzonderlijk te richten.

Alpine Income Property keert een jaarlijks dividend uit van $ 1,10 per aandeel, wat bijna 7% oplevert, en het dividend wordt gedekt door een forward FFO van $ 2,57, voor een uitbetalingsratio van 42%.

9. Boston Properties Inc. (NYSE: BXP)

Aanbod

Boston Properties Inc. (NYSE: BXP) is een in Boston gevestigde kantoor-REIT met 181 panden geconcentreerd in de zes grootste steden van Boston tot Seattle. Het bedrijf noemt zichzelf de grootste beursgenoteerde ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van eersteklas werkplekken in de Verenigde Staten.

Vooruitzichten

Het jaarlijkse dividend van Boston Properties van $ 3,92 per aandeel levert een dividendrendement van 7,80% op en de forward FFO is $ 7,51 en dus bedraagt de uitbetalingsratio is 52%. Hoewel de uitbetalingsratio geen magische maatstaf is om de toekomstige prestaties van een aandeel te voorspellen, geeft het inkomstenbeleggers meestal wel een duidelijk beeld van de veiligheid van het huidige dividend.

10. MFA FINANCIAL INC. (NYSE: MFA)


Aanbod

MFA Financial, Inc. (NYSE:MFA) is een Amerikaanse trustmaatschappij voor vastgoedbeleggingen, gevestigd in New York. Het bedrijf belegt in woninghypotheken. Het bedrijf biedt een driemaandelijks dividend van $ 0,35 per aandeel en biedt een dividendrendement van bijna 14%.

De onderneming initieert en belegt in zakelijke leningen en hypotheken die niet in aanmerking komen voor een overheidsgarantie. MFA heeft ook een grote portefeuille van niet-renderende en opnieuw presterende hypotheken.

Deze zakelijke leningen gaan over het algemeen naar fix-and-flip-investeerders of nieuwbouwleningen voor nieuwe huurwoningen en hebben over het algemeen niets gemeen met de subprime-leningen die de financiële crisis van 2008 hebben helpen veroorzaken. Leningen voor zakelijke doeleinden vereisen over het algemeen dat de lener een aanzienlijk eigen vermogen heeft en aantoont dat de huurinkomsten de aflossing van schulden dekken.

Prestaties

Vorig jaar was moeilijk voor de hele REIT sector voor hypotheken, aangezien de Federal Reserve de federal funds rate verhoogde. Hierdoor daalden hypotheken in waarde. Terwijl de hypotheek REIT’s zich over het algemeen indekten tegen stijgende rentetarieven, presteerden hypotheken over het algemeen slechter dan staatsobligaties. Die trend zette zich ook dit jaar door.

Elke hypotheek REIT rapporteerde grote dalingen in de boekwaarde per aandeel, en de meesten werden gedwongen hun dividenden te verlagen. MFA Financial was geen uitzondering, aangezien de boekwaarde per aandeel daalde van $ 19,12 per aandeel eind 2021 tot $ 14,87 eind 2022. MFA verlaagde ook het driemaandelijkse dividend per aandeel van $ 0,44 naar $ 0,35 in het vierde kwartaal van 2022.

11. AGNC Investment Corp. (NASDAQ: AGNC)


Aanbod

AGNC Investment is eveneens een hypotheek REIT die belegt in door hypotheek gedekte effecten die worden gegarandeerd door de Amerikaanse overheid. Dit zijn enkele van hetzelfde soort effecten die hebben bijgedragen aan de ineenstorting van Silicon Valley Bank in het eerste kwartaal van 2023.

Prestaties

De waarde van door hypotheek gedekte waardepapieren van het Agentschap is gedaald sinds de Federal Reserve een jaar geleden begon met het verhogen van de Federal Funds-rente. Hoewel AGNC zijn renterisico afdekt (iets wat Silicon Valley Bank niet deed), presteerden door hypotheken gedekte effecten slechter dan Treasuries, wat betekende dat AGNC Investment verliezen en dalingen in boekwaarde per aandeel heeft gerapporteerd.

Vooruitzichten

Aangezien AGNC zijn door hypotheek gedekte effectenportefeuille echter niet heeft verkocht, kunnen deze niet-gerealiseerde verliezen worden terugverdiend als door hypotheek gedekte effecten in de toekomst beter presteren.

De underperformance vorig jaar was net zo erg als op het hoogtepunt van de financiële crisis van 2008. Dit was deels te danken aan het snelle tempo van de renteverhogingen. Door hypotheken gedekte effecten reageren over het algemeen niet goed op rentevolatiliteit. Er zijn echter ook veel positieve punten aan door hypotheken gedekte effecten, vooral gezien hun rendement in vergelijking met andere effecten zonder kredietrisico, zoals staatsobligaties.

AGNC betaalt maandelijks een dividend van $ 0,12 per maand, wat het aandeel een dividendrendement geeft van ongeveer 15%. Alle hypotheek REIT’s hebben vorig jaar hun dividend verlaagd of geëlimineerd, met AGNC als enige overblijver.

Als door hypotheek gedekte effecten beter gaan presteren dan Treasuries, zou het dividend veilig moeten zijn. Veel zal afhangen van de Fed. Zodra de Fed het duidelijke signaal geeft dat de renteverhogingen voorbij zijn, zullen de hypotheek-REIT-bedrijven weer interessant zijn en kunnen beleggers een aantrekkelijk maandelijks dividend vinden. Tegen die achtergrond is AGNC Investment Corp. een REIT die interessant kan zijn.

12. Realty Income (NYSE:O)


Aanbod

Realty Income (NYSE:O), met hoofdkantoor in San Diego, Californië, is een REIT die investeert in vrijstaande commerciële panden voor één huurder in de VS, Spanje en het VK. Momenteel heeft het bedrijf een marktkapitalisatie van iets meer dan $ 40 miljard. Het aandeel heeft het afgelopen jaar zwak gepresteerd.

Vooruitzichten

Toch kan het voor beleggers met wat lef een interessante aanwinst zijn in de portefeuille voor waarde aandelen die maandelijks dividend uitkeren. Concreet prijst de markt Realty Income tegen 1,14 keer de verdisconteerde cashflow (DCF).

De sectormediaan daarentegen staat op 1,36 keer. Daarom scoort Realty Income beter dan 60,61% voor deze statistiek (vergeleken met andere REIT’s). Operationeel profiteert het bedrijf van een driejarige omzetgroei van 5,1% en dat is meer dan 69,5% van zijn branchegenoten. Ook komt de brutomarge uit op maar liefst 93,23%.

Het huidige dividendrendement van Realty bedraagt ongeveer 5%. De uitbetalingsratio bedraagt momenteel 214,16%. Het bedrijf geniet van een ijzersterke reputatie van 30 jaar opeenvolgende dividendverhogingen, een status die het niet gemakkelijk zal opgeven.

Tot slot

Niet alle REIT aandelen zullen in koers stijgen. Gebruik een bewezen succesvolle methode om te proberen het kaf van het koren te scheiden. Bijvoorbeeld de Trading Navigator Methode waarmee gebruik wordt gemaakt van het momentum effect, waarvan wetenschappelijk is aangetoond dat je daarmee de markt kan verslaan. Of volg de gratis online training.

~ Harm van Wijk

MEER WETEN OVER SUCCESVOL BELEGGEN?

Succesvol beleggen draait om statistiek en het volgen van een systeem. Lees ons e-book over de 10 stappen om direct een inkomen te halen uit aandelen en opties.
0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.